안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 주택담보대출받을 때 담보로 잡혀있는 자가 아파트 매매시 궁금한점이 있습니다.
주택담보대출이 남아있는 상태에서도 아파트 매매가 가능합니다. 이 경우, 매수인은 매도인의 주택담보대출을 승계하거나 상환해야 합니다. 만약 매수인이 주택담보대출을 승계하는 경우, 매수인은 매도인의 대출 조건을 그대로 이어받게 됩니다. 이 경우, 매수인은 매도인의 대출 상환 의무를 대신 이행하게 됩니다. 만약 매수인이 주택담보대출을 상환하는 경우, 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하고, 매도인은 대출금을 상환합니다. 이 경우, 매수인은 새로운 대출을 받거나 현금으로 대출금을 상환해야 합니다. 매매가 진행될 때는 매도인과 매수인이 대출 상환에 대한 협의를 해야 합니다. 매도인은 대출 상환에 필요한 자금을 준비해야 하며, 매수인은 대출 상환에 대한 책임을 져야 합니다.
Q. 부동산에 투자를 해보려고 하는데 가장 안정적인 투자 수단일까여?
부동산은 장기적으로 안정적인 투자 수단 중 하나로 여겨집니다. 그러나 부동산 투자는 다른 투자 수단과 마찬가지로 리스크와 불확실성이 존재합니다.부동산 투자를 고려할 때 고려해야 할 중요한 요소는 부동산의 위치는 투자 수익에 큰 영향을 미칩니다. 교통이 편리하고 인구 밀도가 높은 지역, 상업지역, 주거지역 등 다양한 지역에 대한 분석이 필요합니다. 부동산의 유형도 중요한 요소입니다. 상업용 부동산, 주거용 부동산, 산업용 부동산 등 다양한 유형이 있으며, 각각의 특성과 시장 동향을 고려해야 합니다. 부동산 시장의 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 시장의 성장률, 가격 변동, 임대료 등을 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다. 부동산 투자에는 많은 자금이 필요합니다. 자금 조달 방법과 비용을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 투자에는 세금과 규제가 존재합니다. 세금과 규제를 파악하고 준수하는 것이 중요합니다. 부동산을 유지보수하고 관리하는 것도 중요한 요소입니다. 유지보수 비용과 관리 방법을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다. 투자 목적을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 단기적인 수익을 추구할 것인지, 장기적인 수익을 추구할 것인지, 안정적인 수익을 추구할 것인지 등을 고려하여 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다.
Q. 2주택자 가족간 부동산 거래 후 1주택자로 전환 가능문의
가족 간 부동산 거래는 가능합니다. 다만, 가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 국세청에서 해당 거래를 증여로 추정할 수 있습니다. 이 경우, 실제 매매 거래임을 입증할 수 있는 증빙자료를 제출해야 합니다.증빙자료로는 매매계약서, 금융거래내역서, 소득증빙서류 등이 있습니다. 또한, 시가보다 낮은 가격으로 거래할 경우, 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 간주되어 시가로 양도소득세가 부과될 수 있습니다.가족 간 거래 시에는 시가와 거래가격의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득할 것, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것다만, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 신규 주택에 전입해야 합니다. 위의 요건을 충족하지 못할 경우, 양도소득세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
Q. 지방 집값이 떨어지고 있는데 집사는 시기가 맞을까요?
집을 구매하는 시기를 결정하는 것은 여러 요인을 고려해야 하는 복잡한 문제입니다. 현재 지방의 집값이 하락세를 보이고 있고, 서울은 상승세를 유지하고 있는 상황이라고 합니다. 전문가들은 금리 인하가 이루어질 경우, 집값이 상승할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 금리 인하가 예상되면 대출 이자 부담이 줄어들어 부동산 구매에 대한 접근성이 높아질 수 있습니다. 이는 부동산 수요를 증가시켜 가격 상승을 유도할 수 있습니다. 그러나 부동산 시장은 매우 복잡하며, 금리 외에도 경제 상황, 지역별 공급과 수요, 정부 정책 등 다양한 요소가 집값에 영향을 미칩니다.
Q. 전세 계약갱신 청구가 가능한지 알고싶어요
전세 계약갱신 청구권은 임차인이 현재 거주 중인 주택의 임대차 계약을 한 번 더 2년간 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인은 계약 기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 갱신청구권을 행사해야 합니다.계약갱신청구권을 행사할 때는 서면으로 명시하는 것이 좋으며, 증거를 남기기 위해 내용증명이나 문자, 카톡 등을 이용할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 보증금의 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 귀하의 경우, 2021년 4월에 최초로 계약을 하셨고, 2023년 4월에 계약을 갱신하셨다면, 2025년 4월 만료되는 계약에 대해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이때, 2025년 4월 만료일로부터 6개월 전인 2024년 10월부터 2개월 전인 2025년 2월 사이에 갱신 청구를 하셔야 합니다. 보증금을 5% 이하로 상승시키면서 2년 연장을 요청하실 경우, 집주인은 임대인의 실거주, 재건축 등 정당한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 들어줘야 합니다. 만약 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 경우, 법적 조치를 취할 수 있습니다.