안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세사기 임차인이 경매로 낙찰 받고 싶은데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기 임차인이 경매로 낙찰받고 싶어하시는 상황에 대해 이해합니다. 재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황이며, 여러 요소를 고려해야 합니다. 소요 기간은 경매 낙찰까지의 소요 기간은 다양하게 변할 수 있습니다.일반적으로 경매 낙찰을 위해서는 먼저 소송을 진행하여 승소 판결문을 얻어야 합니다. 판결문, 집행문, 송달확정증명원이 있어야 경매신청이 가능하기 때문입니다.전세금반환소송은 보통 5개월 정도 소요되며, 소송 종료 후 경매 신청 시 법원에서 경매허가 결정을 내리기까지 1달 정도 소요됩니다.따라서 총 소요 기간은 약 6개월 정도로 예상됩니다.경매의 최초시작가는 해당 물건의 감정평가액을 기준으로 결정됩니다.감정평가액은 전문 감정사가 해당 부동산의 시장 가치를 평가한 금액입니다.재개발 확정된 지역의 경우, 해당 상황에 맞게 감정평가액을 조정할 수 있습니다.경매 시작 시 최초시작가는 감정평가액에서 일정 비율(예: 70% 또는 80%)을 차감하여 설정됩니다.경매 참여자들은 이 최초시작가를 기준으로 입찰을 진행하며, 경매 가격은 입찰자들의 경쟁에 따라 결정됩니다.재개발 확정된 지역에서의 경매 낙찰은 특별한 상황입니다.해당 지역의 재개발 계획이 확정되었다면, 미래적 가치를 고려하여 입찰자들이 더 높은 가격을 제시할 가능성이 높습니다.따라서 경매 낙찰가는 감정평가액보다 높게 형성될 수 있습니다.입찰자들은 재개발 후의 가치 상승을 고려하여 경매에 참여하게 됩니다.요약하자면, 경매 낙찰을 고려하시는 경우, 소요 기간과 최초시작가를 고려하고, 재개발 확정된 지역에서의 경매는 미래 가치를 고려하여 경쟁적인 입찰이 이루어질 수 있습니다.
부동산
Q. 임대인 해외거주 시 부동산 전,월세계약관련 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해외거주 중인 임대인이 부동산 전세 또는 월세 계약을 위해 대리인을 통해 진행하려면 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 공증 위임장과 인감증명서를 적절하게 활용해야 합니다.공증 위임장은 해외거주자가 대리인에게 위임하는 내용을 기재한 문서입니다. 이 위임장은 자필로 작성되어야 하며, 위임하는 물건, 권한, 위임자, 위임받는 자 등을 정확하게 기재해야 합니다.인감증명서는 인감을 신고한 성년자의 보증이 필요합니다. 보증인은 대리인과 다른 사람이어야 합니다. 인감증명서에는 인감도장이 아니라도 상관없으며, 인감증명서 발급 시 대리인이 함께 출석할 필요는 없습니다.위임장에 서명은 사인의 형태로도 가능합니다. 인감도장이 아니라도 문제 없습니다. 다만, 인감증명서와 위임장에 기재된 서명 또는 도장을 대조하여 확인해야 합니다.따라서, 위임장과 인감증명서를 적절히 활용하면 문제 없이 계약을 진행할 수 있습니다.
부동산
Q. 중도금 대출의 경우 DSR 규제확인하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출은 분양 후 집단 대출을 받기 때문에 비교적 수월하게 진행됩니다. 개인이 신용에 크게 문제가 없다면 거의 된다고 봐도 무방합니다. DSR에 관계없이 중도금 대출은 DSR의 영향을 받지 않아 소득이 적더라도 크게 문제가 되지 않습니다. 전세대출처럼 한국주택금융공사나 주택도시보증공사에서 받은 보증서를 담보로 빌리기 때문에 신용만 크게 이상이 없다면 실행에 무리가 없다는 것입니다.정당계약은 주택 구매자와 개발사 간의 계약으로, 중도금 대출과는 별개입니다. 정당계약을 체결하면 실제로 주택을 구매하는 것이므로 중요한 단계입니다. 하지만 정당계약 전 서류 접수 후 계약을 체결하지 않으면 일반적으로 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다:계약금 환불 불가: 정당계약을 체결하지 않으면 이미 납부한 계약금은 환불되지 않습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 신중히 고려해야 합니다.분양권 소실: 정당계약을 체결하지 않으면 분양권을 얻을 수 없습니다. 분양권이 없으면 해당 주택을 구매할 수 없습니다.기타 법적 불이익: 정당계약을 체결하지 않은 경우, 개발사는 법적 조치를 취할 수 있습니다. 이는 계약서에 명시된 내용에 따라 다를 수 있습니다.따라서 정당계약을 체결하기 전에 반드시 서류 접수 후 계약을 체결하도록 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 중도계약 해제하는 임차인의 보증금 반환은 새세입자의 계약금 입금 이후에 바로 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인의 보증금 반환과 관련하여, 일반적으로 새로운 임차인이 계약금을 지불한 후에 기존 임차인의 보증금이 반환되는 것이 일반적인 절차입니다. 그러나 이는 임대인과의 합의, 계약 조건, 그리고 해당 지역의 법률 및 관행에 따라 달라질 수 있습니다.새로운 세입자가 계약금을 지불하고 계약서를 작성한 상태라면, 일반적으로는 그 계약금이 기존 임차인의 보증금 반환에 사용될 수 있습니다. 하지만, 이는 임대인의 동의와 계약의 조건에 따라 달라질 수 있으며, 임대인과의 명확한 합의가 필요합니다.부동산 중개수수료에 대해서는, 중개업자가 계약의 성사에 결정적인 역할을 한 경우에만 수수료를 청구할 수 있습니다. 만약 당신이 직접 새로운 세입자를 구하고 중개사를 통하지 않고 계약을 체결했다면, 중개수수료를 지불할 필요가 없을 수 있습니다. 그러나 이는 중개사와의 계약, 지역의 관행, 그리고 중개사의 역할에 따라 달라질 수 있으므로, 중개사와의 명확한 합의가 중요합니다.
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Q. 공동주택가격 공시대상은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동주택가격 공시대상은 부동산 가격공시에 관한 법률에 의해 결정됩니다. 집합건축물대장에 등재된 공동주택해당 공동주택의 전유부분의 용도가 주택법 제2조 제3호에 의한 공동주택으로 분류되는 아파트, 연립주택, 다세대주택공시기준일 현재 적정가격을 조사하여 공시사용승인이 2023년 12월 31일까지 완료된 공동주택공시대상 공동주택은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시됩니다. 이러한 공시는 부동산의 적정한 가격형성과 조세, 부담금 등의 형평성을 도모하며 국민경제의 발전에 기여하는 것을 목적으로 합니다.