안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 가계약 취소시 못 돌려받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금의 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 가계약금은 본 계약을 체결하기 전에 임시로 맺는 계약의 의미로 주고받는 금액입니다. 가계약금이 계약금의 일부로 인정받으려면, 매매 목적물, 총 매매대금, 중도금 및 잔금, 지급일 등에 대한 합의가 있어야 합니다1.가계약금을 반환받을 수 있는 경우는 계약 내용에 대해 구체적으로 특정하지 않은 상태에서 가계약금을 지급한 경우. 정당한 대리권이 없는 자의 무권대리로 인한 경우. 가계약금을 반환한다는 내용의 특약을 작성한 경우.반면, 가계약금을 반환받지 못하는 경우는 매매 예약 수준의 가계약이 아니라, 매매대금, 잔금, 지급날짜 등을 협의했다면 계약으로 보아서 반환 불가능. 전체 매매대금의 10%를 넘는 가계약금을 지급했다면 본계약으로 보기에 반환 불가능.가계약금 반환과 관련하여 법원의 판례도 다양하므로, 구체적인 상황이나 계약서의 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
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Q. 전세계약 집주인이 바뀐다고합니다 보증보험 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약의 집주인이 변경될 때 보증보험과 관련하여 처리해야 할 사항들이 있습니다. 기본적으로, 집주인이 바뀌더라도 기존의 전세계약은 그대로 유지되며, 세입자는 대항력과 우선변제권을 계속 유지하게 됩니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보호받는 권리입니다. 집주인이 바뀌었다면, 전세보증보험에 가입된 채무자가 변경되는 것이므로, 전세보증보험을 가입했던 기관에 임대인 변경 신청을 해야 합니다. 임대인 변경 신청은 HUG, HF, SGI 등의 전세보증보험 기관을 통해 진행할 수 있으며, 각 기관의 인터넷보증 사이트를 통해서도 신청이 가능합니다. 따라서, 이미 가입된 보증보험에 대해서는 집주인이 바뀌어도 새로운 가입을 할 필요는 없으며, 기존의 보증보험을 유지하면서 임대인 변경 신청만 하시면 됩니다.
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Q. 전세로 살고 있는데 언제 재계약을 말해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 관련하여, 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 내년 5월에 만기가 되는 전세 계약의 경우, 올해 11월부터 내년 3월 사이에 재계약 의사를 집주인에게 전달하시면 됩니다. 또한, 계약 만료일이 지나도 집주인이나 임차인 양측에서 아무런 의사 표현이 없다면, 기존 조건으로 묵시적 갱신이 이루어져 계약이 자동으로 2년 더 연장됩니다. 하지만, 재계약을 원하시는 경우에는 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 행사하시는 것이 좋습니다. 이를 위해선 서면으로 계약 연장 의사를 밝히고, 가능하다면 내용증명 우편 등 증거가 남는 방법으로 통보하는 것이 추후 문제가 없도록 하는 안전한 방법입니다. 만약 집주인이 재계약을 거절할 정당한 사유가 있다면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 합니다1. 이러한 사유로는 임차인의 월세 연체, 주택 파손, 집주인의 직접 거주 의사 등이 있을 수 있습니다.
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Q. 부동산 계약에서 확정일자는 어떤걸 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 때 그 날짜를 의미합니다.이사하고 나서 그 이사날에 확정일자를 받게 됩니다. 사실 이사를 한 날 이라기보다는 계약상 잔금을 치룬 날에 전입신고를 해요. 이사가는 곳 주소지 주민센터에서 하시면 되지만 주말에 이사를 하는 경우는 인터넷으로도 가능합니다. 정부24 홈페이지나 어플을 통해 간편하게 전입신고를 할 수 있습니다.확정일자는 계약기간이 끝나더라도 대항력인 주민등록 (전입)과 점유를 유지하면 계속 유효합니다.확정일자는 거래의 법적 효력을 명확히 하는데 중요한 역할을 합니다.이 날짜에 따라 부동산 거래의 법적 책임이 확정되는 시점이 결정됩니다.확정일자는 거래가 확정된 날짜를 의미하며, 이를 기준으로 거래의 유효성이 확인됩니다.
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Q. 부동산 매매계약시 주의사항이 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금은 부동산을 매매하기로 한 계약을 체결할 때 보통 매수자가 매도자에게 지급하는 돈입니다.계약금은 계약하는 날에 바로 지급하며, 매수/매도 하기로 확정된 금액의 10%를 지급하는 경우가 일반적입니다.부동산 계약금은 부동산 매매 계약이 잘 체결되었다는 것을 증명해주는 역할을 합니다. 매매계약이 완료될 때까지 이 돈은 해약금의 성격을 가지기도 합니다. (위약금과 비슷한 역할)해약금은 계약파기를 원하는 쪽에서 부담해야 하는 금액이고, 부동산 계약 위약금은 계약한 내용 중에서 불이행에 대한 책임이 있는 쪽에서 부담하는 것입니다.중도금은 매매 금액의 50~60% 정도를 중도금으로 결정하는 경우가 많습니다.중도금 지급 시 반드시 영수증을 발급받아서 보관해야 합니다.중도금 지불 이후에 매도인이 계약파기를 원해서 계약금을 2배로 지급하거나, 매수자가 계약금을 포기하고 부동산 매매계약을 해지하는 경우도 있습니다.중도금 지불 이후는 해약금에 기한 해제권의 행사가 불가능합니다. 하지만 거래를 하는 당사자 양방이 합의했거나, 매수자가 돈을 지급하지 않으면 법적인 해지는 가능합니다.잔금 지급은 제일 중요한 단계입니다. 매수자가 잔금을 지급할 때 매도자는 반드시 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주어야 합니다.잔금 지불은 계약금과 중도금의 액수와 비교하면 매우 크고, 잔금을 모두 지불해야 등기를 이전할 수 있고 이로 인해 소유권을 가지게 됩니다. 따라서 가장 중요한 마지막 단계입니다.