안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발과 지주택은 차이점이 무엇인가요? 재건축은 아파트를 다시 짓는거라고 알고 있는데요 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발과 지주택(지역주택조합)은 주택 개발과 관련하여 비슷한 개념이지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 재개발은 오랜 기간에 걸쳐 형성되고 유지된 주거지역이 노후하거나 낙후되었을 때 시작되는 사업입니다. 주로 빌라촌과 같은 지역을 대상으로 합니다. 도시계획에 의거하여 주택, 도로 등을 정비하여 새로운 주거 환경을 조성하는 사업입니다. 따라서 재개발은 단순히 아파트를 건설하는 것을 넘어 도시 전체의 미관을 바꾸며, 상하수도와 같은 기본적인 요소까지 정비됩니다.조합원 동의: 재개발 사업은 기존 주민들의 동의를 받아야 하며, 이주 후에 기존 시설을 철거하는 과정이나 주민 간의 갈등 등이 발생할 수 있습니다.지주택은 노후되거나 낙후된 지역의 사람들이 모여 아파트 건설을 추진하는 것입니다. 지역주택조합은 해당 지역민들의 자발적인 의사로 시작됩니다. 지역민간의 협의와 동의가 전제되기 때문에 절차 진행 속도가 빠릅니다. 그러나 지자체의 허가 없이 시작되기 때문에 성공률이 낮을 수 있습니다.빠른 절차 진행 속도와 저렴한 분양가는 장점이지만, 성공 여부는 지역민들의 협의와 의사결정에 크게 달려 있습니다.요약하자면, 재개발은 도시 전체의 미관을 바꾸는 큰 규모의 사업이며, 지주택은 지역민들의 자발적인 의사로 시작되는 사업입니다. 투자를 고려하실 때 각 방식의 장단점을 고려하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 월세 거주중에 집주인 바뀌면 계약 연장못하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도 계약연장을 요구할 수 있습니다.다만, 주의해야 할 점은 묵시적 갱신이 아닌 명시적인 계약갱신요구를 통해 연장을 청구해야 한다는 것입니다. 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약될 수 있습니다. 이로 인해 갱신된 임대차의 기간은 2년으로 보장됩니다.따라서, 새로운 집주인이 입주목적으로 매수하더라도, 계약갱신요구권을 행사하여 연장을 요청하시면 됩니다. 이를 통해 기존의 월세 계약을 유지하고 주택을 계속 사용할 수 있습니다. 주의할 점은 명시적인 요구를 통해 갱신을 청구해야 하며, 묵시적 갱신은 해당되지 않습니다.
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Q. 주택매매 때 꼭 확인해야 할 내용이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 매매를 고려하시는 분들께서 꼭 확인해야 할 내용과 주의사항을 알려드리겠습니다.해당 주택의 소유자와 권리 사항을 확인합니다. 가등기, 가처분, 가압류, 근저당 등의 권리를 주의 깊게 확인해야 합니다. 건축물대장과 토지이용계획확인서도 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 매매가의 1% 정도인 가계약금을 지불합니다. 이는 전체 계약금의 일부로 취급됩니다. 매수인과 매도인은 필요한 서류를 준비해야 합니다. 중개업자도 다양한 서류를 준비해야 합니다. 특약사항 작성도 중요합니다. 계약금 이후, 잔금 전에 지불하는 금액입니다. 중도금은 매매가의 약 40%에 해당하며, 매수인과 매도인 간의 합의에 따라 조정될 수 있습니다.최종적으로 지불되는 금액으로, 매매가의 나머지 부분을 포함합니다. 잔금은 일반적으로 매매가의 50%입니다.
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Q. 부동산을 직거래하면 어떤 점을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래를 할 때 주의해야 할 몇 가지 점이 있습니다. 매도자가 진짜 소유주인지 확인하세요. 등기부등본과 신분증을 통해 본인 여부를 확인해보세요.허위 매물에 주의하세요. 매물 사진만 보고 판단하기보다는 직접 방문하여 매물을 확인하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때는 물건의 상태를 꼼꼼히 확인하세요. 잠재적인 하자가 있는지, 필요한 수리나 개선이 필요한지 확인해보세요. 계약서를 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. 특약사항을 명시하고, 모든 항목을 정확하게 기재하세요.등기부등본을 꼼꼼히 확인하세요. 소유주와 부동산의 상태를 확인해보세요.등기부등본에 나와있는 소유주의 통장으로 직접 계약금과 잔금을 이체하세요. 현금으로 주어야 한다면 영수증도 받아두세요.부동산 직거래 시 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 할 때 이러한 주의사항들을 염두에 두시면 좋습니다.
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Q. 오랫동안 도로로 사용된 사유지를 막을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사유지가 오랫동안 일반 공중의 통행으로 사용되는 도로로 사용되는 경우, 소유자가 토지의 사용, 수익권을 영구적으로 포기한 것으로 인정되지는 않습니다. 그러나 도로를 폐쇄하고 토지를 인도하는 것은 쉽지 않습니다. 다만, 도로 이용에 따른 과거 및 미래의 사용료를 청구하는 것은 가능합니다.따라서, 뒤로 통하는 도로가 사람만 다닐 수 있는 도로라면, 해당 부지를 막아도 되는지 여부는 다음과 같은 사정에 따라 판단됩니다 소유자가 도로부분에 대한 배타적 사용수익권을 포기했다고 보여지는지 여부가 중요합니다. 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상도 고려해야 합니다. 주위 환경 및 인근의 다른 토지들과의 관계도 고려해야 합니다.만약 국가나 지방자치단체의 부당이득반환의무 (통행료 지급의무) 등이 인정되는 경우, 구체적인 부당이득액 산정의 기준과 평가 방법도 문제가 될 수 있습니다. 하지만 이러한 상황에서도 소유자가 도로로 사용되던 부지를 막고 이용하고 싶다면, 법적 대응을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 지방자치단체가 사도를 시효취득하는 경우도 있으며, 이에 따라 도로로 사용되는 부지의 상황에 따라 다양한 법적 측면을 고려해야 합니다