안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임대인이 부동산 매도시 기존 임차인에게 부동산 매도 의사를 통보?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 시 임대인이 기존 임차인에게 통보하는 의무와 관련하여 주택임대차보호법과 최근 법안 발의 내용을 살펴보겠습니다.주택임대차보호법은 임대인이 주택 또는 상가를 매매할 경우, 해당 사실을 임차인에게 통지해야 합니다. 이 통지는 대통령령으로 정해진 기한 내에 이루어져야 합니다. 이미 매매가 이루어진 경우에는 통지 의무가 없습니다.결론적으로 임대인이 매매를 통보하지 않고 매도하는 경우, 이는 불법이 아닙니다.그러나 매매 전에 임차인에게 통지를 하지 않으면, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.매매 후에는 이미 매매가 이루어진 상태이므로, 임차인의 계약 해지 주장은 무효가 될 가능성이 높습니다.임대인은 매매 시 임차인에게 통지해야 하며, 법안 발의로 이러한 의무가 강화되고 있습니다.매매 전에 임차인에게 통지하고, 합의를 통해 원만한 해지 방법을 모색하는 것이 좋습니다. 매매 후에는 이미 매매가 이루어진 상태이므로 주의가 필요합니다.
부동산
Q. 이사관련 입주 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사와 입주 청소는 다양한 상황에 따라 다르게 진행됩니다. 입주 청소는 새로 지어진 아파트에 최초로 입주하기 전에 하는 디테일한 청소입니다. 아무도 살지 않았던 새로운 공간이며, 찌든 때는 없을 때 진행합니다.핵심 작업은 전등 커버 분리 , 벽지, 서랍 및 싱크대 걸레받이, 배수구, 환기구 탈거 및 청소/소독, 창틀의 시멘트와 페인트 자국 제거 등입니다.이점으로는 아파트 입주 기간이 많은 사람들이 한 번에 많은 청소 예약을 받을 수 있습니다.임대인에게 적어도 이사하고 싶은 시점에서 2~3개월 전에 퇴거 통보해야 합니다.대개의 경우 임대인은 새로운 세입자를 구하고 그 세입자로부터 보증금을 받아서 나가라고 요청합니다.따라서, 이사하고 싶은 시점에서 미리 집주인과 상의하여 청소 일정과 퇴거 통보를 조율하시면 됩니다.
부동산
Q. 재건축을 통해 변화하는 도시 모습에 대해 어떤 것을 예측할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 도시의 모습을 변화시키고 부동산 시장에 새로운 동향을 가져옵니다. 재건축과 재개발로 인해 새로운 건물이 지어지면 도시의 모습이 변화합니다. 오래된 건물이 새로운 건물로 대체되면 도시의 전체적인 경관이 개선됩니다. 재건축과 재개발은 부동산 시장을 활성화시킵니다. 새로운 건물이 지어지면 주변 지역의 부동산 가치가 상승할 수 있습니다. 재건축과 재개발은 상권을 활성화시키는데 기여합니다. 새로운 상업 시설이 추가되면 주변 상권이 활기를 띠게 됩니다. 새로운 건물이 지어지면 인구 유입이 발생할 가능성이 높습니다. 이는 지역 경제와 주변 시설에 긍정적인 영향을 미칩니다. 재건축과 재개발은 지속적인 도시 발전과 성장을 이루는데 기여합니다.재건축과 재개발은 도시의 미래를 형성하는 중요한 요소이며, 투자자들은 이러한 변화를 주시하며 적절한 기회를 찾아야 합니다.
부동산
Q. 한국 월세 보증금이 유독 높은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국에서 월세 보증금이 유독 높은 이유는 몇 가지 요인에 기인합니다. 한국은 세입자의 주거권을 보호하기 위해 월세 연체 시 퇴거를 요구하는 법적 절차가 상대적으로 길어집니다.세입자가 월세를 연체하면 두 달 정도 이후 퇴거를 요구할 수 있지만, 세입자가 거부할 경우 명도소송(세입자를 강제퇴거 시키는 소송) 절차에 들어가게 되며 이 기간은 6개월 이상 걸릴 수 있습니다.집주인은 이러한 리스크를 헤지하기 위해 22개월치의 월세를 보증금으로 받아두는 것입니다.다른 나라들은 월세 보증금을 상대적으로 낮게 설정합니다. 예를 들어, 일본은 월세의 1~3개월치, 미국, 영국, 독일은 월세 1개월치를 보증금으로 부담하면 됩니다. 외국은 세입자의 퇴거가 훨씬 쉽기 때문에 보증금을 많이 받아둘 필요가 없습니다.대부분의 선진국은 월세보증회사가 있습니다. 이 회사는 세입자가 월세를 지급하지 못할 때 보증 서비스를 제공하여 임대인에게 월세를 보장해 줍니다.이러한 시스템이 없는 한국에서는 집주인이 보증금을 더 많이 받아두는 경향이 있습니다.결론적으로, 한국의 월세 보증금은 세입자 보호와 법적 절차, 월세보증회사 부재 등의 이유로 상대적으로 높게 설정되어 있습니다. 다양한 요인을 고려하여 월세 보증금을 결정하게 됩니다
부동산
Q. 집이 여러개 있는데 가장 먼저 팔아야될거는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매도 시 세금 절약 전략에 대해 알아보니, 일반적으로 양도차익이 작은 주택부터 처분하는 것이 좋다고 합니다. 이는 양도차익이 가장 작은 주택을 먼저 팔면 양도소득세 부담이 줄어들기 때문입니다. 최종적으로 양도차익이 가장 많은 주택을 1세대 1주택으로 남겨 비과세 혜택을 받을 수 있어, 양도소득세를 크게 줄일 수 있기 때문입니다. 또한, 양도시기를 조절하여 같은 해에 여러 채를 팔지 않고 해를 나누어 팔면 양도차익이 분산 계산되어 세율이 낮아져 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다. 이외에도 보유기간을 최대한 늘려서 장기보유특별공제를 받는 방법도 있습니다.