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안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.

안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.

이상엽 전문가
경주대학교/부동산학과
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Q.  3년 계약 전세 중도 퇴거 문의합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중 중도 퇴거에 대한 규정은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 원칙이 적용됩니다퇴거 통보 시점: 최소 3개월 전에 임차인이 임대인에게 퇴거를 통보해야 합니다.계약 만료일 기준 3개월 내: 계약 만료일 기준 3개월 내라면 통념적으로 계약 만기를 채운 것으로 보고, 임대인이 중개료를 부담합니다.3개월 이전이 아닌 경우: 아직도 주구장창 계약 기간이 남아 있는 상태에서 중도 퇴거를 요청하면, 임차인이 중개료를 부담하거나 임대인이 부담할 수 있습니다.따라서, 6월 초에 이사를 하게 된다면 전세금 반환이 가능할 수 있습니다. 갱신청구 3개월 통보로 볼 수 있으며, 부동산에서도 이와 같은 원칙을 따르는 경우가 많습니다. 하지만 상세한 계약 내용과 지역별 규정을 확인하는 것이 좋습니다
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Q.  법인 임대인의 다세대주택 전세계약 건 관련이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인 소유주택의 전세계약에 관해 알아보겠습니다. 법인이 소유한 주택을 전세로 임대하는 경우 몇 가지 주의사항이 있습니다.세금 미납 문제: 주택 소유자가 세금을 미납하여 압류 통지 후 경매가 진행될 때, 세금은 낙찰 대금에서 우선하여 변제됩니다. 세금 미납액이 큰 경우 전세보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다. 이는 개인소유주택이나 법인소유 주택 모두 동일하게 적용됩니다.법인 파산 문제: 법인이 소유한 주택이 법인이 파산하여 경매 절차에 들어가는 경우, 법인 소유 주택이 낙찰되면 낙찰 금액에서 밀린 세금 뿐 아니라 법인 소속 직원들의 최근 3개월 밀린 월급이 우선 변제됩니다. 임차인이 우선 변제권의 조건이 다 된다 해도 이보다 더 우선합니다. 따라서 직원 수와 밀린 임금을 고려하여 전세보증금을 찾을 수 있는지 확인해야 합니다.전세보증보험 제한: 법인 소유 주택은 전세자금 및 전세보증금 반환보험 가입에 제한이 있을 수 있으니 체크해야 합니다. 법인인 임대업 등록이 되어 있는 경우만 임차인은 전세자금 융자를 받을 수 있습니다. 전세보증보험은 임대인인 법인이 임대사업자이면서 여러 채의 주택을 등록하여 임대업을 하는 경우 가입이 어려울 수도 있으니 보험 가입이 가능한지 꼭 미리 확인해야 합니다.계약서 확인: 법인 소유주택의 계약서 상 임대인과 집 소유주가 같은지 확인해야 합니다. 특히 집 소유주가 법인일 경우 계약 당사자가 그 법인을 대표하는 대표자인지 반드시 확인해야 합니다. 법인등기부등본을 통해 법인등록번호를 확인하고, 대표자와 전화를 통해 대리권이 있는지도 확인해야 합니다.요약하자면, 법인 소유주택의 전세계약은 주의 깊게 진행해야 합니다. 세금, 법인 파산, 보험 등 다양한 측면을 고려하여 문제가 없도록 계약을 체결하시기 바랍니다.
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Q.  2024년 부터 오피스텔 주택수 제외
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 1월 10일을 기점으로 정부에서 발표한 부동산 대책 중 하나는 오피스텔과 다가구 주택을 제외한 주택 수입니다. 이 대책은 이미 완공된 60㎡ 이하의 비아파트 주택들, 특히 다가구 주택이나 오피스텔, 도생 등에 대해 주택 수로 포함시키지 않겠다는 내용을 담고 있습니다. 이로 인해 해당 주택들을 구매하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외됩니다.이러한 조치는 주택 시장에 활력을 불어넣기 위한 것으로 해석되고 있습니다. 그러나 주의해야 할 점은 이 혜택은 이미 다주택자인 사람들에게 추가로 소형 비아파트 주택을 구입하면 적용되지 않으며, 주택을 구입하는 개인에게는 적용되지 않는다는 점입니다. 또한, 이러한 혜택은 법 개정이 이루어져야 실제로 적용될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
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Q.  계약갱신청구권과 관련하여 질문드려도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 계약갱신청구권은 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 만료되기 전에 추가 계약을 체결할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 임차인이 월세로 거주 중인 경우에도 적용됩니다.임대인이 다른 아파트 분양권과 관련하여 중도금 문제로 전세로 전환을 권유하는 상황에서, 현재 거주 중인 아파트의 대출 상황이 복잡해 보입니다. 임대인이 신축 아파트를 계약하고, 현재 거주 중인 아파트의 대출금을 상환해야 한다고 하셨습니다.이런 상황에서 계약갱신청구권을 통해 추가 계약을 고려하시는 것은 좋은 접근 방법입니다. 그러나 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우도 있습니다. 이 중에서 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 해당될 수 있습니다.경제적인 문제가 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 임대료를 지불하지 않거나, 임대차 관련 법규를 위반하는 경우, 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.따라서, 임대인의 상황과 임차인의 경제적인 문제를 고려하여 계약갱신청구권을 통해 추가 계약을 시도하시는 것이 좋습니다.
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Q.  주택도시기금 전세대출 계약기간 내에 이사를 가야할 때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택도시기금 전세대출은 중도상환에 대한 절차가 중요합니다. 이에 대해 간단히 설명드리겠습니다.만기 전 이사 시 중도상환:주택도시기금 전세대출을 받은 경우, 만기 전에 이사를 가게 된다면 전세대출은 즉각 상환되어야 합니다.이사로 인해 전세거주지 주소가 변경되면, 기존의 전세대출은 유지할 수 없습니다.임대인은 은행으로부터 전세금을 반환받아 즉시 상환해야 합니다.특히 전세보증금에 질권 설정이 걸려 있는 경우, 이를 고려하여 상환 절차를 진행해야 합니다.만기까지 기다리는 경우:전세대출 계약 기간이 만료되기 전까지 기다리는 것은 불가능합니다.중도에 이사를 가게 되면, 집주인은 은행으로부터 전세금을 반환하고 전세대출은 상환됩니다.이상의 내용은 주택도시기금 전세대출에 대한 일반적인 상황을 설명한 것이며, 실제 상황에 따라 다를 수 있습니다
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