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안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.

안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.

이상엽 전문가
경주대학교/부동산학과
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Q.  전세권 설정을 하면 전세도 안전한 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용하거나 수익하는 권리입니다. 하지만 무조건적으로 안전한 것은 아닙니다. 애초에 들어갈 당시부터 해당 부동산의 채권 및 기타 부동산의 상태가 "안전한 상태"여야 합니다. 이는 전세금을 보호하고, 내 보증금을 그 안전한 상태와 안전한 순위가 계속 유지되도록 만드는 것입니다.전세권 설정을 통해 임대인과의 계약을 안전하게 유지하고 보증금을 지키는 방법으로 고려할 수 있습니다.
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Q.  부모자식간 아파트 매매를 통한 증여방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법적 측면:부모와 자식 간에도 부동산을 사고파는 건 가능합니다.국세청은 가족 간 양도거래를 정상적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정합니다. 하지만 대가를 받고 양도한 사실이 맞다면 정상적인 거래로 인정받을 수 있습니다.부모자식 간 매매거래는 증여로 추정하는 것이 원칙입니다.가격 조정:가족 간 부동산 매매 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다.자금 조달:주택 구입자금은 현금증여와 대출을 통해 조달할 수 있습니다.5천만원은 현금증여로 가능하며, 나머지 5천만원은 대출이나 차용증으로 조달할 수 있습니다.전문가 상담:부동산, 법무사, 세무사 등 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.부동산 매매 계약서 작성 및 절차 서류, 증여세 계산 등을 전문가와 상의하시면 더욱 안전하게 진행하실 수 있습니다.이러한 점을 고려하여 부모님과의 부동산 매매(증여)를 진행하시기를 권장드립니다.
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Q.  매달 내야하는 월세 중 일부만 납부하면, 계약 해지 사유가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 밀렸을 경우에는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 월세를 정확히 납부하지 않으면, 임대인과의 계약 조건을 위반하게 됩니다. 따라서 매달 50만원 월세를 내야하는데, 수개월 동안 매달 30만원씩만 납부했다면, 이는 계약 조건을 위반한 것이며, 임대인은 이를 계약 해지 사유로 사용할 수 있습니다.임대인과의 계약을 유지하고 싶다면, 월세를 정확히 납부하는 것이 중요합니다. 만약 월세를 밀렸을 경우, 임대인과 상의하여 문제를 해결하거나 추가적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.
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Q.  추가 대출로 근저당설정을 할건데 그러면 기존에 근저당액수도 갱신이 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정을 위해 추가 대출로 근저당설정을 하시려는 것으로 이해했습니다. 기존에 받으신 근저당액수가 갱신되는지 여부는 근저당 설정 방법과 규정에 따라 다를 수 있습니다. 아래는 근저당 설정과 관련하여 알아두어야 할 내용입니다:근저당권 설정 계약서 작성: 근저당 설정을 위해 근저당권 설정 계약서를 작성해야 합니다. 이 계약서에는 근저당 설정에 관한 모든 조건과 내용이 포함됩니다.필요한 서류: 근저당 설정 시 필요한 서류에는 주민등록등본 또는 초본, 신분증, 등기 필정 정보 또는 통지서, 등록 면허세 납부고지서, 등록 면허세 영수증 및 필증, 등기권자의 등본(초본) 등이 있습니다.비용: 근저당 설정 시 발생하는 주요 비용으로는 등록 면허세, 교육세, 국민주택채권, 증지대 등이 있습니다.또한, 기존에 받으신 근저당액수가 갱신되는지 여부는 근저당 설정 시 등기소에서 확인하실 수 있습니다. 근저당 설정을 스스로 진행하시는 경우 등기소를 방문하여 상세한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q.  부동산에 올리지 않은 방도 중개수수료를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료에 관한 법적 규정을 살펴보겠습니다. 부동산 중개수수료는 중개 의뢰인으로부터 받는 것으로 정해져 있습니다. 따라서 계약 만료 전에 세입자가 이사를 하더라도 새로운 임대차 계약을 위한 중개수수료는 세입자가 부담할 의무가 없습니다.월세방을 홍보 홈페이지에 올렸고, 부동산 업자가 관심 있는 세입자를 찾아주었다면, 이 경우 부동산 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료는 중개인이 중개 업무를 수행한 대가로 받는 것이기 때문입니다. 계약서 작성을 위해서도 중개수수료를 지불해야 하는 것이 일반적입니다.따라서 세입자가 계약서 작성을 위해 부동산 업자를 끼고 와도 여러분이 중개수수료를 지불하는 것은 올바른 절차입니다. 중개인은 중개 업무를 수행했으며, 이에 대한 대가로 중개수수료를 받는 것이 법적으로 정해져 있습니다.만약 계약서 작성비로 이해하고 싶으시다면, 이 역시 중개수수료의 일종으로 간주됩니다. 중개인이 중개 업무를 수행하고 계약서를 작성하는 과정에서 발생한 비용으로 이해하시면 됩니다.
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