안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부모님의 분양대금을 자녀가 빌려주는 경우 증여세 줄이는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양대금을 자녀에게 증여하고자 할 때, 증여세를 최소화하는 방법을 알려드리겠습니다. 주의할 점과 세금 절약 전략을 살펴보겠습니다.증여세를 최소화하는 방법:프리미엄 고려: 분양권의 가치는 실제 납입한 금액과 프리미엄을 합산하여 산정합니다. 프리미엄은 계약금 납입 당시에 가장 저렴하며, 잔금 시기에 가까워질수록 높아집니다. 프리미엄을 적게 산정하면 증여세를 줄일 수 있습니다.시점 선택: 분양권 증여 시점이 중요합니다. 초기에 증여하는 것이 좋은 절세 전략일 수 있습니다. 또한 결혼자금 증여공제를 활용하면 증여세 없이 자녀에게 증여할 수 있습니다.평가 받기: 프리미엄은 증여일 전 6개월, 후 3개월 동안 제3자간 거래를 기반으로 측정됩니다. 프리미엄이 너무 높다면 감정평가를 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.중도금과 잔금 납부 여력 검토:분양권을 이전 받게되면 남아 있는 중도금과 잔금은 자녀가 직접 부담해야 합니다. 부모가 남은 금액을 대납하게 된다면 증여세가 추징될 수 있으니 주의하셔야 합니다.주택 수 고려:분양권 취득 시점에 자녀의 주택 수를 고려하시고 판단하시길 바랍니다. 주택 수 비조정지역과 조정지역의 경우 취득세 중과 여부도 검토해야 합니다.종전주택 비과세 여부 확인:종전주택이 있다면 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 분양권 취득 시점에 일정 요건을 충족해야 합니다.세금 절약을 위해 상세한 상황에 따라 세무사와 상담하시는 것을 권장드립니다.
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Q. 아파트 매매후 전세를 줄때에는 담보대출을 모두 갚아야 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 후 전세로 돌릴 때, 담보대출을 상환해야 하는지 여부는 상황에 따라 다릅니다. 아래 두 가지 상황을 살펴보겠습니다담보대출이 없는 경우:아파트를 매수한 후 전세로 돌리려면, 담보대출을 상환할 필요가 없습니다. 담보대출이 없으므로 전세로 돌리는데 제약이 없습니다.담보대출이 있는 경우:전세자금대출을 받은 상태에서 주택담보대출을 실행하려면, 기존의 전세자금대출을 먼저 상환해야 합니다. 대출의 LTV(Loan-to-Value) 비율 때문입니다.주택담보대출은 주택 매매 시에도 가능합니다. 매수한 집을 전세로 돌리기 위해 주택담보대출을 받을 수 있습니다.주택담보대출을 실행한 날짜에 상환 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.주택을 매수할 때 전세임대차를 승계하고 주택을 매수하면, 전세자금대출은 전세만기일에 전액 상환해야 합니다.주택담보대출을 받아 주택을 매수하거나 전세를 승계하고 주택을 매수하면, 상환 시기는 다르지만 전세자금대출은 상환해야 합니다.요약하자면, 담보대출 상환 여부는 담보대출의 상태와 상황에 따라 결정됩니다.
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Q. 부동산에서 베란다, 발코니, 그리고 테라스는 어떻게 정의되고 차이가 나나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 베란다, 발코니, 그리고 테라스는 각각 다른 공간을 가리키며, 다음과 같이 정의됩니다베란다 (Veranda):정의: 일조권, 용적률, 도로 사선 등으로 인해 생긴 아랫층과 윗층의 면적 차이로 생긴 윗층의 지붕 공간입니다.특징: 아래층과 윗층의 면적 차이로 인해 생겨난 지붕 공간으로, 주로 윗층에 위치합니다.발코니 (Balcony):정의: 거실이나 방과 같은 실내 공간에서 바깥쪽으로 내밀어 연장된 공간입니다.특징: 건물 외벽에서 튀어나온 부분으로, 실내와 외부를 연결하는 공간입니다. 발코니는 전망과 휴식을 위해 설계되기도 합니다.테라스 (Terrace):정의: 1층 정원의 일부 바닥에 데크 등을 깔아 만든 공간입니다.특징: 정원 위에 데크를 설치하여 만든 공간으로, 면적이 넓어 여러 가지 용도로 활용될 수 있습니다.
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Q. 중기청 전세대출로 가족 전체살기 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가족이 함께 살기 위해 중기청 전세대출을 고려하시는 것은 좋은 생각입니다. 하지만, 가족 구성원이 함께 살기 위한 조건은 중기청 전세대출에서 고려해야 할 중요한 사항입니다.중기청 전세대출은 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 자를 대출 대상으로 합니다. 그러나 직계존비속(부모님, 형제, 자매 등)과 같은 가족 관계 소유인 경우, 사회통념상 임대차 계약에 의한 자금 수수가 이루어진다고 보지 않아 대출취급할 수 없습니다.따라서 부모님과 함께 살고 있더라도 세대주 예정자라면 조건에 충족할 수 있습니다. 그러나 부모님의 신용 상태와 모아둔 자금이 부족한 상황에서 중기청 전세대출을 고려하시는 것은 신중한 결정이며, 금융기관과 상담하여 자세한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 상가 관리비 일부를 돌려 받기가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물의 관리비는 공용부분과 전유부분으로 구분됩니다. 각각의 부담 규칙은 상가건물의 상황에 따라 다를 수 있습니다.전유부분 관리비:전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 부분입니다.집합건물법에서는 관리단에게 상가건물 전유부분에 대한 징수권한을 부여하지 않습니다.그러나 규약에서 관리단이 구분소유자로부터 전유부분 관리비를 징수할 수 있도록 규정하였다면 전유부분의 관리비를 청구할 수 있습니다.따라서, 관리비 내역서를 확인하여 전유부분 관리비 항목이 어떻게 청구되는지 확인해보시는 것이 좋습니다.청소 용역비:청소용역비는 전유부분 관리비 항목 중 하나입니다.상가건물의 경우, 1층만 청소하고 나머지 층은 청소하시는 분이 없다고 하셨습니다.실제로 청소 용역을 받지 않았다면 계약 해지 후 소액심판청구를 통해 청소비 부분만 반환받을 수 있을 가능성이 있습니다.부당이득반환청구를 고려하시는 것도 좋은 방법입니다.계약서 확인:계약서 상에 청소 용역에 관한 언급이 없다면, 이를 명확히 짚어주는 것이 중요합니다.임대차계약서를 작성할 때 관리비에 관한 사항을 특약에 명확하게 적어놓는 것이 좋습니다.상가 관리비에 대한 상세한 내용은 상가건물의 상황과 규약에 따라 다르므로, 상가건물의 관리비 항목과 부과 기준을 자세히 확인하시는 것이 좋습니다.