안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세로 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 우선변제권은 언제 효력이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선변제권은 주택임대차 보호법에서 보장하는 임차인의 권리로서, 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 권리를 가지고 있다면 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있게 됩니다.임차인이 우선변제권을 취득하면 주택 경매 시 일반 채권자나 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 따라서 세입자들은 경매로 넘어가더라도 우선하여 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.우선변제권을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다이사 후 해당 관청에 이사했음을 알리는 신고를 해야 합니다. 이사한 날부터 14일 이내에 해당 소재지 주민센터에서 신청하거나 정부24 전입신고 서비스에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다.전입신고를 마치면 대항력도 얻게 됩니다.확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 법률적으로 증명할 수 있는 날짜로, 임대차계약 후 계약서 원본이나 사본을 가지고 해당 소재지에 있는 읍, 면사무소나 동 주민센터, 지방법원 등에 가서 받거나 부동산 거래관리시스템에서도 받을 수 있습니다. 이렇게 확정일자도 받고, 전입신고도 하였으면 대항력과 우선변제권을 받을 수 있습니다. 하지만 전입신고한 날부터 바로 우선변제권이 생기는 게 아니라 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.따라서 세입자들은 보증금을 안전하게 반환받기 위해 우선변제권을 취득하고, 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 이를 통해 경매로 넘어가더라도 세입자들은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
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Q. 저희 부부가1주택인데 무주택70세 어머니봉양을위해 1주택 더 구입시 2주택임에도 비과세가 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택인 70세 어머니 봉양을 위해 서울에 1주택 더 구입하시는 경우, 2주택이라도 비과세가 될 수 있습니다. 이는 동거봉양으로 인한 특례조항에 따른 것입니다.세부적으로 살펴보겠습니다:동거봉양 합가로 인해 세대 합가하여 1가구 2주택이 된 경우, 양도세 비과세를 받을 수 있는 특례조항이 있습니다.1주택 보유자가 60세 이상의 직계존속과 세대 합가를 한 경우, 10년 이내에 1주택을 양도하면 2주택 모두 비과세가 됩니다.직계존속 중 1인만 60세 이상: 세대 합가 당시 60세 이상이어야 하며, 직계존속 중 1인만 60세 이상이면 적용 가능합니다.배우자의 직계존속도 포함: 시부모, 장인/장모와 세대 합가해도 적용됩니다.중증질환자 포함 (2019년 개정): 중증질환을 가진 직계존속도 포함됩니다.조부모, 외조부모도 포함: 조부모/외조부모가 부모와 동거하고 있고 세대 합가하는 경우 적용됩니다.10년 이내에 양도: 동거봉양 2주택 비과세는 동거봉양 이후 10년 이내에 1주택을 양도해야 가능합니다.따라서, 어머니 봉양을 위해 서울에 1주택 더 구입하시더라도, 동거봉양 특례에 따라 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 부동산 중도금 이후에 잔금 치를 능력이 안되면 어떤 처벌이 주어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약에서 중도금과 잔금의 지불은 중요한 단계입니다. 중도금을 지불한 후에는 계약 해제가 절대적으로 불가능한 것은 아닙니다. 그러나 중도금을 지불한 이후에도 계약을 해제하려면 특정 조건을 고려해야 합니다.중도금 지급 전 계약 취소 가능:매도인과 매수인이 합의하고, 계약당시 별도 약정이 없었다면 중도금 지급 전에는 계약 해제가 가능합니다.매도인이 해제를 요구하는 경우, 이미 받은 계약금을 두 배로 돌려주고 매매 계약을 해제할 수 있습니다.매수인이 해제를 요구하는 경우, 이미 지급한 계약금을 포기하면 계약 해제가 가능합니다.중도금 지급 후 계약 해제 어려움:중도금 지급 후에는 계약 해제가 어렵습니다. 중도금은 계약 이행이 시작되었음을 의미하며, 계약을 소급 무효로 만듭니다.매수인이 중도금을 지불한 상태에서 계약을 해제하려면 매도인의 동의가 필요합니다.중도금 납부 후 잔금 불이행:잔금을 지불하지 않으면 내용증명으로 계약이행을 2회 이상 촉구하고, 통보해야 합니다.잔금이행을 하지 않을 경우, 중도금은 공탁되고 계약금은 매도인의 것으로 됩니다.이후에도 잔금이행이 없다면 실제 중도금을 공탁하고 매수인에게 반환하며 계약을 해제합니다.
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Q. 집도 트레이드 하는 경우도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에서 트레이드는 가격이 맞는 상황에서 두 부동산을 교환하는 것을 의미합니다. 이런 경우는 드물지만, 몇몇 사례가 있습니다.예를 들어, 트레이드랜드라는 부동산 긴급매매 플랫폼은 1년간 매매되지 않았던 집을 단 하루 만에 매매하는데 성공했습니다. 이 중 하나의 사례는 90세 고객이 국가 빚 상환일을 1달 남기고 성사된 긴급매매입니다. 이 고객은 과거 한 사건에 연루돼 정부기관으로부터 보상금을 받았지만, 원금 5억원과 상환 지연 이자 10억원을 국가에 상환해야 했습니다. 트레이드랜드는 이 고객의 집을 하루 만에 매매하여 상환금을 마련하게 도왔습니다.물론, 트레이드는 일반적인 부동산 거래 방식은 아니며, 상황에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 가격이 맞는다면 빌라 2개를 아파트 한 채로 교환하는 경우도 가능할 수 있습니다. 다만, 이런 사례는 특수한 상황에서 발생하며 일반적으로는 드물게 일어납니다.
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Q. 가계약금을 받은 상황에서 매도인이 계약해지를 하면, 매수인만 피해를 보는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에서 가계약금은 정식 계약 이전에 임시로 맺는 계약으로, 법적으로 명확히 정의되지 않은 용어입니다. 일반적으로 매매대금 금액의 10%를 계약금으로, 그리고 그 계약금의 10% ~ 20% 수준에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어두는 경우가 많습니다.이제 가계약금을 받은 상황에서 매도인이 계약해지를 원하는 경우와 매수인이 계약해지를 요구하는 경우를 살펴보겠습니다:매수인이 계약해지를 요구하는 경우:매수인이 계약을 해지하려면 가계약금의 반환을 포기해야 합니다.이 경우 매수인만 피해를 보게 됩니다.매도인이 계약해지를 원하는 경우:대법원 판례에 따르면, 약정된 계약금 일부만 지급된 경우에도 실제 교부 받은 계약금이 아닌 원 (약정) 계약금의 배액을 반환해야만 계약을 해제할 수 있습니다.매도인 입장에서 가계약금은 매매가 대비 현저히 낮은 수준이기 때문에 집 값이 오르면 언제든 자유롭게 계약을 해제할 가능성이 높다고 판단해 이러한 폐해를 방지하고자 한 취지입니다.결국, 부동산 거래에서는 양측 모두 계약금과 위약금을 고려하여 상호 간의 계약을 취소하게 됩니다. 매수인이나 매도인 모두 상당한 주의를 기울여 계약을 진행해야 하며, 변심으로 인한 계약 해지 시에도 법적 규정을 준수해야 합니다.