안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. 계약끝나기 전에 나가야 하나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.현재 5년째 거주중이시고 만기는 내년 11월 23일이라고 해주시었습니다.또한 재계약서 작성한적이 없으므로 현재까지 묵시적갱신이 되었다고 볼 수 있는데요. 이때, 임대인이 직접거주를 위해 질문자님을 퇴거시키려면 "만기가 도래"해야만 합니다.묵시적갱신 상태에서의 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고 임대인은 그 통지를 받은 날로부터 3개월 뒤 반환을 해주게 됩니다. 즉, 질문자님은 언제든 집에서 나가겠다 의사를 표하실 수 있고 보증금은 신규 임차인의 계약여부와 상관없이 3개월 뒤부턴 받으실 수 있게되는것입니다. 질문자님의 상황에선 만기인 22년 11월까지 거주하실 수 있는 권리가 있으며, 임대인은 이 만기가 도래하고 질문자님의 보증금을 반환해준 때부터 직접거주를 할 수 있습니다. 질문자님을 퇴거시킬 방법은 묵시적갱신 상태에서는 찾아볼 수 없으며, 차임을 연체하였다거나 임차인의 의무를 현저히 위반했다거나, 주택의 중대한 하자로 개,보수가 필요하다는 등의 사유가 아니라면 만기까지 거주하시는데 문제는 없어보입니다.
부동산
Q. 결혼 생각이 없는 20대입니다. 청약 통장이 의미가 있을까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.지금 현재는 질문자님께 큰 도움이 되지 않을 수 있고, 또 요즘 목돈으로 주식을 하는 분들이 많다보니 그만큼 기회비용을 따져보았을때 손해일 순 있겠습니다. 하지만 언젠간 다른 어떠한 것 보다 더 큰 이득이 될 수 있고 질문자님께 더 큰 기회를 만들어줄 수 있을것입니다.매달 10만원이 크다면 크고 적다면 적겠지만 분명 쓰임이 있을테니 없는돈이다 생각하고 갖고계시길 바랍니다.
부동산
Q. 전월세 계약시 주의할 점 궁금합니다
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.다세대주택의 경우 다가구주택과 달리(두 주택은 외관상 판단이 어렵습니다.) 해당 전유부분에 대한 권리관계만 확인 해보시면 큰 피해를 줄일 수 있습니다. 기본적으로 등기상 문제는 없는지, 근저당권설정이 되어있다면 전세계약일 경우 말소를 조건으로 하는지 또는 월세 계약일 경우 채권최고액을 제외한 질문자님의 보증금이 남는지 등 입니다. 해당 주택의 시세가 어느정도인지도 보실필요가 있으며, 공시지가는 시가와는 상당한 괴리가 있으므로 대출받으시는게 아니라면 참고만 하셔도 되겠습니다. 질문자님이 계약하려는 주택의 전세 또는 월세 시세를 인근 비슷한 주택과 비교하여 큰 차이가 없는지도 봐야겠습니다. 전세계약이라면 기본적으로 보증보험 가입 여부에 대해 계약전 부동산사장님과 임대인을 통해 확인 받으시구요. 다세대주택 특성상 근저당권설정 외 다른 등기가 있을 확률이 적고 또, 전세는 근저당권설정 등기를 말소 조건으로 하므로 권리관계상 큰 문제는 없을것입니다.
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Q. 오피스텔에 에어비앤비 운영해도 되나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.오피스텔을 주거용 목적으로 임대를 받으시고 그것을 제3자에게 금원을 목적으로 재 임대를 주는것을 전대차라 칭합니다.전대차는 임대인의 동의가 필요하며, 제3자이며 불특정다수에게 반복된 임대를 주는것은 결국 공유민박업과 같습니다.공유민박업의 경우 가능한 시설을 갖추고 허가를 받아야하므로 주거용 오피스텔,상업용 오피스텔의 허가목적과는 맞지 않아 그렇습니다. 공유민박업에 일환인 에어비앤비는 원룸,오피스텔을 제외한 주택에 정식적으로 사업자등록을 한 뒤 진행해야합니다.
부동산
Q. 주상복합 전용면적과 아파트 전용면적은 다른가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.주상복합은 아파트보다 상대적으로 서비스면적이 부족할 수 밖에 없습니다.그러다보니 눈으로 보이는, 체감상 느껴지는 평수가 적어 보이기도하구요.근래에 지어진 주상복합의 경우는 이러한 단점을 최대한 메꾸기는 합니다만, 그렇지 못한경우가 더 많습니다.또, 주상복합의 경우 아파트보다 용적률이 높고 전용율이 떨어지는 경우도 있습니다. 그래서 주상복합은 상대적으로 고층이 많으며 ,그만큼 벽체 두께가 더 두껍기워져 근소하지만 이 부분에서도 차이가 생길 수 있습니다.
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Q. 원룸 이사시 데코타일바닥 원상복구 의무 문의
안녕하세요. 인생부동산입니다. 사진을 보니 내부 온수배관 자국으로 보입니다. 도배,장판의 경우 소모품에 해당하는 것은 맞으나 관리부주의인지 자체시설의 노후인지를 따져볼 필요가 있습니다. 이런 사소한 분쟁들은 법적인 판례를 두고 이야기하는것이 현실적이지 못하고 난해하기 때문이죠. 질문자님이 매트리스를 놓을때 프레임을 두고 사용하셨는지, 프레임에는 다리가 있었는지 . 그리고 또 건물 년식에 따른 온수배관의 노후로 인한것인지 온수파이프에 누수가 있던것인지 등도 고려해볼 부분중 하나입니다. 보증금을 쥐고있는 임대인 입장에선 판례가 어떻다 소모품이다 등을 다 무시할것이 분명합니다. 현실적인 대안은 전체 교체가 아닌 일부 수선정도로 협의를 보는게 가장 좋겠습니다. 실제로, 도배나 장판 일부 훼손이 관리부주의로 또는 고의로 인하였더라도 그 부분에 대한 원상회복이 원칙이고 전체교체는 부당한것입니다.(예로 차량 접촉사고 후 범퍼에 기스가 났고 부분 수리로 끝내도 되는 것을 범퍼 전체교체로 보험비를 부풀리는 경우 등)임대인과 협의에 따라 달려있겠으나, 전적으로 질문자님의 관리부주의로 몰아가는것은 옳지 않으니 적정선에서 잘 협의보시는게 좋겠습니다.
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Q. 2주택 자입니다 자문을 구합니다
안녕하세요, 인생부동산입니다.질문자님의 현 상황상 일시적 2주택자의 비과세요건은 충족하실 수 없을것으로 보이며 ,질문자님의 상황에 맞게 필요치 않은 주택을 처분하시는게 좋겠습니다. 양도세가 덜 한것을 매도할지 당장 필요하지 않은 주택을 매도할지는 질문자님의 선택에 달려있겠습니다.
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Q. 1억미만 2주택자 무주택인가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.공시가 1억미만의 주택을 보유하고 계실때 주택수에 대해서 질의 주셨는데,이때에는 청약을 기준으로할지 취득세,양도세 등을 기준으로할지에 따라 상이합니다.또, 보유하신 지역이 규제지역인지도 살펴보아야 합니다.1. 취득세의 경우 공시지가가 1억 미만일 경우 중과세 배제됩니다. 단, 입주권 분양권은 가격과 무관하게 주택수로 산입되는 점은 참고하셔야합니다.2. 양도세의 경우 주택수에 포함은 되나 중과세되진 않습니다. 중과배제 주택들은 공시가격이 1억미만, 양도당시 공시가격이 3억 이하로 보셔야겠습니다.3.청약시는 공공과 민영 두가지의 조건이 상이합니다. 민영주택의 경우 공시가격이 8천만원, 수도권의 경우 1억3천만원 이하여야하며 특별공급은 제한됩니다. 전용 60제곱미터가 기준입니다.공공주택의 경우 전용20제곱미터 이하여야 합니다.4.담보대출의 경우는 보유하신 주택이 있는것으로 보아 실행이 됩니다. 기대출이 없으시다면 소형저가주택임을 감안하여 대출이 가능할 수 있으나 금액이 대폭 줄어들 수 있고 1금융권 2금융권마다 상이할 수 있습니다. 전세대출 역시 마찬가지 입니다. 답변드리는 현재 전세대출규제가 없어 다시 진행은 가능하나 DSR규제는 더욱 옥죄어놨기에 필히 은행 내방해보시길 바랍니다.
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Q. 혼인신고 전에 주택소유 이력이 있으면 신혼부부 청약 포기해야하나요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.혼인신고 전 주택을 매도하셨다면 가능합니다. 주택보유 이력은 7년의 기산을 따지니 매도한 시점으로 부터 7년을 계산해보시길 바라며, 생애최초특별공급 관련 청약의 경우 혼인신고 전 주택을 매도하셨을때는 가능합니다. 가장 중요점은 혼인신고 전 매도 입니다.
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Q. 유주택자는 전세자금 대출을 못 받나요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.주택이 있다고 하여 무조건 전세대출이 불가능한 것은 아니지만, 절대 불가능한 경우는 있습니다.보유하신 주택이 고가주택일 경우는 1금융권,2금융권 모두 전세대출을 받으실 수가 없구요. 그게 아니라면 받으실 수 있는 금액의 상한이 대폭 줄어들거나, 또는 1금융권에선 진행이 안되는경우도 있습니다. 또, 받아놓은 전세대출이 있는 상태에서 주택을 보유하게되면 연장이 불가능하거나, 일부금액에 대한 상환이 필요하게될 수 있겠습니다.매수하기 전 미리 은행에 내방하여 3.5억 정도되는 주택을 어떻게 매수를 할것인지(본인자본 또는 전세세입자의 보증금을 통한 융통,이것에 대한 이야기가 필요한 이유는 전세대출금을 주택매수자금으로 사용할 수 있으므로) 등에 대한 이야기를 하여 전액 상환을 해야하게될지 일부상환을 해야하게될지를 미리 확인해보고 진행하시는게 가장 좋습니다.