안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. 오피스텔은 1주택에 포함이 안되는가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 본디 상업시설이라 볼 수 있습니다.다만 ,주택으로 임대를 놓을 수 있는데 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔은 취득세,양도세에 있어 주택수로 포함 됩니다.(202년 8월 12일 이후 신규취득분 부터 적용) 때문에 주택수에 포함되는 조건의 오피스텔을 매수하고 이후 추가로 주택을 매수하게 될 때 취득세 중과세에 유의 하셔야합니다. ( 공시가 1억 미만 제외) 일반 아파트 청약시에는 용도에 관계 없이 주택수로 포함되지 않습니다.오피스텔 분양권은 취득 후 실제 사용 전까지는 주택 수에 포함되지 않습니다.오피스텔을 업무용으로 임대를 놓으시게 될 경우 주택수로 포함되지 않습니다.
부동산
Q. 전월세 계약 후 확정일자 받는이유는?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전입신고 및 확정일자를 받는 이유는 "대항력"을 취하려는 것이고 그것은 곧 우선변제권을 취득하는 것과 같습니다. 이 우선변제권은 질문자님 보증금에 대한 안전장치입니다. 사실 전입신고 확정일자를 받지 않는다고하여 실제로 과태료처분을 받는경우는 거의 없습니다. 법으론 그러하나 실제로 이루어지는 경우를 본적이 없구요. 궁극적으론 정부에서 국민들의 전입신고와 확정일자를 통해 행정적인 득을 취하기 위함입니다. 불편하시더라도 소중한 보증금을 위해서라도 해주시는게 좋습니다.
부동산
Q. 전세 묵시적 갱신과 관련하여 전세 담보 재대출이 궁금합니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.묵시적갱신이 된 경우 증액된 금액이 없으며, 재계약서 역시 작성되지 않은 상태일겁니다. 이때 임대인이 거절을 할리 만무하나, 만일 답변을 지연하거나 부정하게 될 경우는 은행에 이러한 입장을 전달하고 대체할 수 있는 서면을 첨부하여야 합니다. 일반적으로 증액된금액이 없고 연장계약서가 없다면 대출연장시 "주민등록등본"정도로 연장서류를 갈음하는 경우가 있습니다. (주소변동 이력이 없을 경우 대항력은 최초부터 유지되고 있으므로) 은행의 재량이고 행원의 재량이지만 대출금의 반환 역시 임대인의 손에 있으므로 비협조적인 임대인 때문에 이미 실행된 전세대출을 즉시 상환해야할 일은 없을것입니다.(실제로 보질 못했습니다.) 만일 그렇다하면 은행에서 임대인에게 반환청구소송을 대신 하겠지요.
부동산
Q. GTX 노선으로 인한 부평역주변 부동산 시세 향방은?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.실제 GTX가 들어서면 아마 한번 더 들썩할것이라 생각됩니다. 일단 호재가 있다는 소문이 돌면 시세가 오르고, 또 실물로 들어섰을때 오르게됩니다. 당장은 기대하신 만큼 오르지 않았더라도 말입니다.
부동산
Q. 요즘 경기가 불안한데 집 가격이 어떻게 될지 궁금합니다?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.주관적인 답변이 될 수 있겠으나 정권이 교체된다 하더라도 부동산의 가격이 크게 내릴것같진 않습니다. 종합적으로 보았을때 인구수는 줄어들고, 점점 수도권으로 모이려 할 것이구요. 수도권의 수요는 끊이질 않을것입니다. 너무 먼 이야기이지만 부동산은 타성기간이 길기때문에 멀리 보실 필요가 있습니다. 대선 이후 당장 소폭 떨어질 순 있겠으나 다시 제자리를 찾을 확률이 높다고 생각합니다. 주요 대도시를 제외한 곳들은 서서히 집값이 내려갈 것이구요.
부동산
Q. 아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.일시적 2주택자 비과세요건은 챙겨가기가 어려워졌으므로 양도세가 가장 적은 주택먼저 처분하시는게 좋습니다. 취득당시 비규제지역이었으니 매도하시는데 큰 부담은 없으리라 생각됩니다. 장기보유특별공제를 최대한 챙겨갈 수 있는 기존 광주 주택을 먼저 처분하고 이후 광양주택에 거주하며 계획을 세워보시는게 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트+농가주택이 1가구 2주택에 해당하는지?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.농가주택이 주택수로 산입되지 않으려면 조건에 부합하는 농가주택이어야 합니다. 면적제한은 대지면적 기준 약 200여평이고 공동주택 전용이 35평을 넘지 않아야 합니다. 지역으로는 도시지역 및 토지거래허가구역에 속하지 않아야하고, 규제지역이어선 안되며 관광단지에 속하지 않아야합니다. 또, 15년 이후 취득 기준으로 수도권 및 광역시 등을 제외하고 면지역으로 인구 20만 이하의 동지역에 위한 주택이어야 합니다. 인천 옹진군,경기 연천군은 제외입니다.취등당시 가액의 기준도 있으며 이는 년도 기준으로 상이합니다.
부동산
Q. 카카오청년전세대출 받고 난 후 결혼하면 대출 상품이 어떻게 바뀌나요??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.기존 전세대출은 그대로 유지가 되며 혼인 후 대출만기 도래시 조건이 변동될 수 있습니다.현재 받은 대출을 즉시 상환하셔야할 필요는 없으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.혼인하시게 되면 또 신혼부부만을 위한 전세대출상품들이 많으니 대환대출을 통해 대출상품을 변경하시는걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 프리랜서가 전세자금 대출받는 방법
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.프리랜서, 개인사업자 등 소득이 일정치 않더라도 전세자금대출은 가능합니다.종합소득세 신고금액을 기준으로 300~400%만큼의 전세대출이 가능한 경우가 있구요.1금융권은 불가능하더라도 2금융권을 통해 융통할 수 있는 방법도 있습니다.특히 프리랜서는 시중 은행 내방보다 대출상담사를 통한 대출진행이 더욱 수월한 경우가 많으니 인근 부동산에 내방하여 소개를 받아보시는것도 좋겠습니다.
부동산
Q. 상가 권리금이랑 상가 월차계약시?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.상가임차인의 권리금은 부동산,임대인 그 어떠한 사람도 제한하거나 받아줄 수 없습니다. 권리금이라는 것 자체가 상가에서 업을 영위하는 임차인이 신규임차인과 협의하에 받게되는 것이지요. 권리양도,양수 계약서는 작성해줄 수 있고 대필료를 받을 순 있겠으나 권리금을 명목으로 수수료를 챙길 순 없습니다. 상가임차인과 부동산 상호 협의하에 지급하기로 된 것이 아니라면 말이지요. 부동산이 받아서 질문자님께 내주는것 역시 뭐가 더 이롭고 해로운지를 짚어드릴 수 없지만, 당사자인 질문자님께서 받으시는게 가장 좋겠습니다.