안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. '전세권등기'를 하면 해당 건물(집)이 압류되어도 전세보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전세권설정의 경우 우선변제권을 취득하기 위함인데, 전입신고 및 확정일자를 통해 얻는 대항력과 같은 효력이 있습니다. 즉, 구지 전세권설정을 하지 않더라도 전입신고 확정일자만으로 보증금에 대한 우선변제권을 얻으실 수 있다는것입니다.또, 압류가되면 무조건 보증금을 받고 못받는 것이 아닌 순위에 따라 상이합니다. 기존 근저당권설정 등기에 기한 압류등기 이후 경매가 된다면 근저당권설정 등기의 후순위로는 모두 말소가 됩니다. 허나, 근저당권설정 등기 이전에 이미 우선변제권을 얻었다면 질문자님이 먼저 배당을 받아가게 되므로 압류등기가 있으면 무조건 못받는 일은 없습니다.
부동산
Q. 사람이 죽은(자살 또는 타살) 집이나 방은 가격이 더 저렴한가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.거주하던 사람이 안타깝게 운명을 달리한 집이 있더라도 그것을 부동산이나 임대인이 고지하지는 않을것입니다. 저도 아직 그러한 집을 중개해본적은 없으나, 그러한 입장이 되었을때를 가정한다면 그럴것 같습니다. 해당 집의 중대한 하자를 고의적으로 숨긴것이라면 계약파기가 가능하겠으나, 거주하던 자가 고인이 된것이 중대한 하자일지는 생각하기 나름일것같습니다. 주택의 중대한 하자라는 것이 통상 임차시설물에 대한것에 중점이 있다보니 터가 좋지 않다거나, 음기가 느껴진다거나 하는 물질적이지 않은 것들에 대한 것이 하자라고 보여지진 않을 것 같다는게 제 생각입니다.
부동산
Q. 겨울에 임대 잘 나가게 하는 방법 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.본인 눈에도 만족스러우면 손님들 눈에도 만족스럽다는 말이 있습니다.질문자님이 보셨을때 또, 거주하는 임차인의 입장이 되어 보았을때 이정도면 이 값을 줘도 되겠다 싶을정도로 내부 인테리어와 시설을 정비해보시는게 좋겠습니다. 겨울철이라고 무조건 계약이 어려운것은 아닙니다. 그 중에서도 잘되는 주택들은 이유가 있습니다. 타 주택보다 나은 임대가와 더 빠른 계약체결을 위해서는 그만큼 투자가 필요하다고 생각됩니다.
부동산
Q. 부동산중과세 제외되는 것들은 어떤것이 있는지 궁금합니다..
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.중과세를 피하려면 결국 주택이 아닌 상업용 건물로 눈을 돌리시는게 좋습니다. 상업용 건물의 경우 주택보유수와 무관하기때문이고, 수익률 역시 일반적으로 주택보다 좋습니다. 다만 취득세가 주택보다 높은편이며 임대를 놓으면서 생기는 임대수입으로 인한 소득세가 발생될 수 있습니다.
부동산
Q. 1가구 2주택은 무조건 중과세인가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.무조건 중과세라고 볼 순 없습니다. 일단 2주택자가 되었을 시 취득한 주택이 비규제지역이라면 종전 주택을 3년안에 처분할 경우 비과세를 받으실 수 있습니다. 또, 기준시가 1억 미만인 주택 역시 양도세중과 배제됩니다.
부동산
Q. 실거주 양도세 관련문의합니다~~~
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.거주요건은 원칙적으로 세대원 전원이 전입을 해야하는것이고, 부득이하게 세대원 중 전입을 하지 못하는 경우(취학상)외엔 예외가 없습니다. 현재 질문자님 등본상 세대원과 함께 전원이 다가구주택 내 어느한 세대로 전입을 해주셔야한다는 이야기가 되며, 공동명의자 중 한사람이 세대주가 된다는것과 마찬가지입니다.
부동산
Q. 양도세 적용 기준은 언제 시점으로 하는가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.양도세를 계산할 땐 취득가액에서 양도가액을 뺀 양도차액에 대해서 기본공제 후 계산이 됩니다.구체적인 계산을 해드릴 순 없으나, 질의하신 양도세 적용 기준시점은 "취득당시의 가액"으로 기준 잡아 계산하시면 되겠습니다.
부동산
Q. 세대분리 요건 적정 여부 판단 궁금합니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.근로소득이 있다면 연말 근로소득을 기준으로, 사업자시라면 종합소득세 신고된 금액을 기준으로 중위소득을 따지게 됩니다. 사업소득이라는것이 규칙적이지 못한경우가 많다보니 월단위로 기산을할 순 없겠습니다.현 상태에서 세대분리를 하시면 추후 세대주가 되실 수 있겠습니다.
부동산
Q. 오피스텔 청약 후 입주시 질문??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.분양권,입주권 상태에서의 오피스텔도 20년 8월 12일 이후 취득분에 대해선 주택수에 포함이 되지만, 취득세 부분에서는 주택수로 포함하지 않습니다. 다만, 취득 후 등기가 경료되고 재산세를 납부하고 있다면 주택수로 포함이 됩니다.20년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이 주택수에서 제외되려면 시가표준액이 1억원 미만이어야 합니다.
부동산
Q. 빌라가 재건축되는 요건은 뭐가 있나요??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.법적 용어 정리는 재개발은 정비기반 시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 뜻하고,재건축은 정비기반 시설은 양호하나 노후 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 뜻합니다.용어를 보시다시피 열악하거나 노후해야하고, 기반시설이 양호하냐 그렇지 못하냐에 따라서 재개발과 재건축을 나누어볼 수 있습니다. 이는 국계법에 따라 관할부처에서 5~10년 이후의 개략적인 그림을 그려놓고 사업을 추진하게됩니다. 아무도 예측할 순 없겠지만 통상적으로 재개발,재건축을 논하는 지역의 경우 슬럼가와 같이 오래되고 낙후되어있습니다. 여기서 교통의 입지는 좋다 라면 재건축일 확률이 높아지겠구요. 다양한 관점들이 있으나 사전에 예측하기란 쉽지 않습니다.일반인들에게 재건축이 된다 재개발이 된다라는 소문이 퍼졌다는 것은 이미 개발호재로 인해 지가가 상승된 직후이며, 고급정보를 얻은 자들 외엔 큰 득을 취하기 어려운것이 사실입니다. 물론 부동산을 보는 안목이 있는 분들일 경우 사전에 예측할 수 있겠지만요. ^^