안녕하세요. 인생중개 입니다.
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Q. 전세 임대차보호대상이 아닐듯하여 세를 올려서라도 좀더 거주하고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.18년도에 입주하여 20년까지 거주하셨고 20년도에 묵시적갱신이 되어 22년3월이 만기라고 하면, 질문자님께선 갱신청구권1회가 있는 상태입니다. 갱신청구권이 있다면 특별한 사정이 없다면 1회 갱신을 요구할 수 있고, 갱신시 증액상한 5%역시 지켜져야만 합니다. 다만, 임대인이 직접거주한다고 할 경우 갱신청구권이 있더라도 사용할 수 없고 퇴거해야만 합니다. 임대인의 의사를 먼저 여쭙고 증액해주지 않으면 들어가서 살겠다 라는 식의 태도로 나온다면 어떠한 방법으로 진행하실지 고민해보시길 바랍니다.
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Q. 전세 만기일이 다되었는데 연장을 할려면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.상호 어떠한 언급도 없다면 종전임대차와 동일한 조건으로 연장되는것이고, 어느 상대방이 연장의사를 묻는다면 재계약서를 작성하여 연장하시면 됩니다. 어떠한 방법이던 상관없으나 임차인 입장에선 묵시적갱신이 보다 이롭습니다.(증액없이 연장이 되는것이면서도 자유롭게 퇴거의사를 통보할 수 있고 통보한 날로부터 3개월 뒤 보증금반환을 받을 수 있음, 묵시적갱신 상태에서의 해지)
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Q. 전세금 인상은 제한이 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 증액상한은 5%를 초과할 수 없습니다. 다만 임차인과 협의가 되었다면 5%를 초과할 수 있고, 질문자님께서 등록임대사업자일 경우는 5%상한을 필히 지킬 수 밖에 없습니다.
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Q. 투기과열지구 전세자금대출은 몇프로 까지 받을수 있나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.투기과열지구에서의 대출이 안되는 것은 담보대출이 그렇고 전세자금대출의 경우 받는 분의 조건만 부합한다면 받으실 수 있습니다. 현재 전세대출 규제는 다시 풀려 올해 말까지 진행을 할 수 있고 이후 신규 전세대출은 어려울 수 있습니다.
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Q. 집주인이 돈이없어 전세보증금을못돌려주면??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.만기가 되어서도 보증금반환을 해주지 않을경우 강제로 받아낼 수 있는 방법은 소송밖엔 없습니다. 다만, 소송을 통해 반환을 받는 그 기간보단 신규 세입자가 구해지는게 더 빠르기때문에 세입자분들은 기다리는 경우가 더 많습니다. 그래서 전세집들은 신규 임차인이 구해지면 기존 임차인이 이사갈집을 알아보러 다니는것이 바로 이 때문입니다. 먼저 이사갈집을 구해버리고 신규임차인을 맞출 시 날짜를 유동적으로 부여할 수 없고 또 구해지지 않았을때의 손해가 오롯이 세입자에게 가기 떄문입니다.
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Q. 집값이 올랐는데 더 오를까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.인구수가 점점 감소함에 따라 수도권으로 모이려는 경향이 강해질것이고 결국 수도권 아파트값을 상승시키는 요인이 되지 않을까 싶습니다. 앞으로 먼 이야기이긴 하지만, 출생수가 사망자보다 더 줄어든 상태고 고령화가 가속화되고 있어 수도권을 제외한 주택들은 떨어지거나 사라지다시피 할 것이고 수도권은 더욱더 수요가 많아져 그만큼 값이 오를것이라 생각됩니다. 앞으로 소폭 또는 잠시 떨어질순 있겠으나 결과적으로는 우상향 하지 않을까 생각합니다.
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Q. 상속세 앞으로 어떻게 바뀔 것으로 예상될까요 ?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.상속은 모르겠으나 증여는 크게 변치않을 것으로 생각됩니다. 또한 고가주택의 경우 세제 혜택을 받기가 어려운 경우가 많습니다. 바뀌어봐야 알겠으나 보유하신 고가주택의 경우 개정된 상속,증여 세율로 계산해도 기대하리만큼 큰 변화는 없지않을까 싶습니다. 상속,증여되는 자산의 값과 규모에 따라 크게 상이할수밖에 없습니다. 정부는 불로소득을 원치 않는 경우가 많습니다.
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Q. 주택4주택입니다 양도소득세가 얼마나오나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.기준시가 1억 미만의 주택은 양도세 중과세 배제 대상입니다. 갖고계신 주택들의 가격을 확인하여 주택수를 계산해보시기 바랍니다. 1억 안되는게 3채가 있다면 그 3채가 모두 소형저가주택으로 보입니다. (평형 고려할 필요가 있음)
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Q. 내집 장만을 하고 싶어도 요즘 아파트가 가격이 너무세서 하고싶어도 힘든데요 언제쯤 아파트 가격이 안정될까요 언제쯤 집을 장만하는게 조을까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.현재 지배적인 의견은 대선 직후 입니다. 대선 이후 정권에 따라 매도세가 강해질지 매수세가 강해질지 정해지겠는데, 저 또한 대선을 기점으로 매매를 고려해보시라 하고 싶습니다. 내년 재산세 과세일 전에 매도세가 강해지면서 주택가가 일시적으로 낮아질 순 있으니 이 시점을 잘 맞춰보시길 바랍니다.
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Q. 월세 계약 기간 만료 되가는데요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.일반적으론 2~3개월 전 통보를 해주곤 합니다. 그래야 세입자가 이사갈집을 구하는데 충분한 시간을 가질 수 있고 질문자님 역시 보증금반환하는데 있어 충분한 시간을 가질 수 있기 때문이지요. 법적으론 만기 6~1개월 사이에 통보토록 되어있습니다.