안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 공인중개사 자격증 취득에는 어떤 준비가 필요한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.저번주 토요일, 35회 공인중개사 자격 시험이 있었습니다. 공인중개사 시험에 관심이 있으신듯 하여 답변드립니다.공인중개사 시험은 1차와 2차로 나누어져 있습니다.1차 시험은 부동산 학개론과 민법 및 민사특별법 2과목입니다.부동산 학개론은 부동산의 개념, 특성, 부동산과 관련한 다양한 이론을 다룹니다. 민법 및 민사특별법은 주로 부동산과 관련된 민법의 기본 개념과 의무 등에 대해서 다룹니다.2차 시험은 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산 공법, 부동산 공시법 및 세법 등 총 4과목이 있습니다.부동산 중개업 관련 법령과 실제 중개 과정에 필요한 실무 내용에 대한 공인중개사법, 부동산과 관련된 공법 내용(6개 법령으로 구성되며 국토계획법, 도시개발법, 건축법 외), 부동산 공시법은 부동산 등기와 관련된 법, 부동산 세법은 부동산 관련 세금에 대한 내용 등을 다룹니다.법에 대한 내용이 다수 있어 법령에 대한 이해가 많이 요구되며, 체계적으로 준비하는 것이 바람직합니다.
Q. 빌라 신축 실제 예상 매매가는 확인을 어디서 해야할까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.국토교통부 실거래가 공개 시스템은 부동산 거래가 완료되면 해당 데이터를 실제로 등록하는 시스템입니다. 이 시스템을 통해 해당 빌라가 속한 동일한 지역이나 유사한 조건의 매매 내역을 확인할 수 있습니다. 해당 시스템에서는 실제 거래된 가격을 확인할 수 있기 때문에, 신뢰도가 매우 높습니다. 이를 통해 매매가가 실제 거래된 가격에 근접한지 확인해 볼 수 있습니다. (링크: https://rt.molit.go.kr)인근 부동산 중개업소에 문의하는 것도 필요한 방법입니다. 해당 매물의 가격 뿐만 아니라 최근 거래 내역이나 시장 흐름에 대해 잘 알고 있을 수 있으므로, 다른 정보들과 교차하여 검증하면 원하는 정보를 얻으실 수 있습니다.신축 빌라는 해당 거래가 이루어 지지 않거나 비교 대상이 모호하지만 최대한 유사한 조건과 유사한 지역을 대상으로 실거래가를 확인해보시는 것을 추천드립니다.
Q. 전세보증보험은 전세 계약전가입이 가능한가요 아니면 계약완료하고 입주후에 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약 완료 후에만 가입이 가능하며, 입주전에 가입을 마칠 수 있습니다. 계약서 작성 후 확정일자를 받아 최대한 빠르게 보증보험을 가입하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다. 임대인의 부채상황이나 주택의 상태가 보험사 기준에 맞지 않으면 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 이런경우 보증금 반환에 대한 리스크가 커질 수 있으므로 계약 전 임대인의 신용상태와 주택상태를 확인하여 보증보험 가입에 문제가 없는지 검토 하는 것이 중요합니다.전세자금대출과 관련하여 보증보험 가입이 필수라면, 혹 전세자금대출이 실행되지 않을 경우 본 계약은 해지하기로 한다는 특약 내용을 계약서 작성시에 삽입하시는 것을 추천드립니다.
Q. 분양권 명의변경받기전에 대출신청 가능한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.분양권 명의 변경전에 대출 상담은 가능하지만, 대출 실행은 명의변경 후에만 가능합니다. 명의변경 전 미리 대출 상담을 통해 필요한 준비를 마치시고, 명의변경 직후 바로 대출이 실행될 수 있도록 계획을 세우시는 것이 좋습니다.다만, 분양권 명의변경이 증여에 해당하는지 확인하시고 진행하시길 추천드립니다. 명의변경이 대가없이 이루어지는 경우에 증여로 간주될 수 있으며, 증여세가 부과될 수 있습니다. 분양권 역시 재산적 가치가 있기 때문에 이를 무상으로 이전하면 증여세 대상이 됩니다.매매형식으로 명의를 변경한 후 정당한 대가를 주고 받는 매매계약에 따른 명의변경이라면 증여로 간주되지 않습니다. 다만 분양권 매매시 부모님은 양도소득세를 부담할 수 있습니다. 만약 증여로 간주되는 경우 명의변경 후 3개월 이내에 증여세 신고를 해야 하며, 신고하지 않을 경우 가산세가 부과 될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
Q. 전세 월세 상생임대인 자격 요건 확인 부탁 드립니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.우선 상생임대인 조건을 확인해봐야 할텐데요, 기존의 임대차계약에서 임대료를 5%이하로 인상해야 합니다. 또한 2년 이상의 임대차계약을 맺어야 하며, 1년 이하 계약은 해당하지 않습니다. 그리고 임대인이 해당 주택을 2년 이상 보유하여야 하는데, 기존 계약에 대한 내용을 확인해보면 2차계약과 3차계약 사이에 월세 25만원은 임대료 인상에 해당합니다. 그리고 3차와 4차계약은 1년이므로 2년 이상의 계약 요건도 충족하지 않습니다.현재까지의 계약조건으로는 상생임대인 자격을 충족하지 않지만, 다음 계약(5차)에서 임대료 동결 또는 5%이내 인상, 2년 이상의 계약을 체결하면 혜택을 볼 수 있을 것이라 판단됩니다.