안녕하세요 김앤오 전문가입니다.
부동산
Q. 지금 경기도 파주에 청약 신청해도 될까요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.파주의 경우 대형 교통망 호재가 예정되어 있습니다.2024년 GTX A노선 운정역 개통이 예정되어 있으며, GTX가 들어서면 파주 운정역에서 서울역까지 20분, 삼성역까지 30분 이내에 도착할 수 있습니다. 최근에는 제4차 국가철도망 구축계획에 지하철 3호선 연장사업이 포함돼 서울 접근성이 한층 높아질 전망입니다. 이 밖에도 1조6000억원을 투입해 국립암센터, 바이오융합복합단지 등을 조성하는 ‘운정 메디컬클러스터’도 2024년 완공 예정입니다.질문자님께서 문의주신 분양아파트의 경우 2024년 정도에 완공될 것으로 예상되는데, 그 시점의 파주는 현재의 파주와 완전히 다른 위상을 지니고 있을 것입니다.하지만, 아파트 가격은 해당 지역의 개발호재 뿐만이 아니라 시장상황 등 거시적 변수에 의하여 결정되는 측면도 크기 때문에 질문자님의 자금여력 및 실거주 방어 가능 여부 등을 잘 판단하시어 합리적인 선택을 하시길 바라겠습니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 지은지 4년된 아파트가 타일이 계속 금이 갑니다.
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다. 질문자님의 세대뿐만이 아닌 타세대에서도 지속적으로 타일이 깨지는 현상이 발생할 시, 전문감정업체의 하자보고서를 의뢰해보시는 것을 추천드립니다. 만약 해당 하자가 구조부의 하자일 경우, 하자 보수 보증 기간이 10년 정도이기 때문에 10년 내 하자 소송을 진행하시되, 적정한 시점을 잘 선택하셔야 됩니다. 건물의 하자는 시간을 두고 발생하는 경우가 많은데 신축 후 너무 이른 시점에 하자 소송을 한다면, 집단 소송의 특성상 나중에 추가 하자를 사유로 다시 소송을 진행하기가 굉장히 어렵기 때문입니다. 이상을 잘 고려하시어, 아파트 소유주분들과 현명히 대처하시길 바라겠습니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 아파트+농가주택이 1가구 2주택에 해당하는지?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.아래 첨부해드린 소득세법 시행령 제155조 제7항의 1세대 1주택의 특례 적용여부가 문제되며, 질문자님께서는 아래 규정에서 영농을 목적으로 귀농주택을 취득한 경우에 해당됩니다.이 경우에는 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에 기존 주택을 양도해야 1세대 1주택 특례가 적용되는데, 2011년에 귀농주택을 취득하신 후 벌써 10년이 지났기 때문에 특례가 적용되지 않습니다.따라서 1세대 2주택으로 보아 양도세 중과가 될 것으로 판단됩니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
부동산
Q. 아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.향후 관사에 계속 거주하실 예정이고 두 채 모두 실거주용보다는 투자용에 가깝다면, 광주 아파트를 매도하는 것이 세법상으로는 훨씬 유리합니다.광양 아파트는 양도차익이 있기 때문에 양도세가 부과되지만, 광주 아파트는 양도차익이 없어 납세 없이 매도가 가능하기 때문입니다.정확한 단지명을 알려주시지 않아서 지역별 전망은 정확히 알 수 없지만, 두 채 중 한 채를 팔아야 하는 사정이시라면 향후 가격 전망에 크게 차이가 없는 한, 광주 아파트를 매도하시는 걸 권장 드립니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 부동산 취득시 인지대 납부 관련 문의
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.1. 인지세 납부방법- 수입인지 사이트(e-revenuestamp.or.kr) 또는 우체국, 은행에서 전자수입인지를 구입하여 분양계약서에 첨부, 보관하시면 됩니다. (향후 소유권등기시 반드시 첨부되어있어야함)- 납부금액은 분양대금 1억원 초과 10억원 이하 기준 150,000원, 10억원 초과 350,000원입니다.2. 납부지연시 패널티 여부- 분양계약시 인지세 납부기한은 계약체결일 당일이므로, 오늘기준 7월 계약건의 경우 다음 법조항에 따라 200%의 가산세가 발생하는 것이 원칙입니다.[국세기본법 제47조의 4 제9항]가. 납부기한이 지난 후 3개월 이내 : 무(과소)납부 세액의 100%나. 3개월 초과 6개월 이내 : 무(과소)납부 세액의 200%다. 6개월 초과 : 무(과소)납부 세액의 300%- 단, 다음 기사와 같이 가산세 적용 유예 논의가 이루어지고 있으므로, 우선 인지세를 조속히 납부하시되 가산세의 경우 향후 부과되지 않을 가능성이 있으니 참고하여 주시기 바랍니다.https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2021/08/25/2021082500134.html감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. lh보유 건물의 전세에 대한문의
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.질문자님께서 문의하신 아파트의 경우 LH에서 공급한 임대주택으로 보입니다. LH 공공임대주택의 경우 분양전환이 가능한 곳이 있고, 불가능한 곳이 있으니 먼저 질문자님께서 거주하시는 아파트가 분양전환이 가능한 곳인지 확인해 보시는 게 먼저일 것 같습니다.만약 분양전환이 가능한 아파트라면, 임대기간이 끝나는 시점의 감정평가액을 기준으로 분양전환가격이 결정되오니 참고하시기 바랍니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 세종시 청약 관련 문의 합니다
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.세종시 청약 일정의 경우 "한국부동산원 청약홈탭" > "청약일정탭"> "청약캘린터탭 or 분양정보탭"을 통하여 아래와 같이 확인이 가능합니다. 아울러 청약조건의 경우 규제지역 여부 등에 따라 지역별로 상이하기 때문에 , 청약을 희망하시는 지역의 최근 분양한 공동주택 입주자모집공고를 참고하시는 것을 추천드립니다. 공동주택 입주자모집공고도 아래의 페이지에서 확인하실 수 있습니다.감사합니다.○ 청약캘린더 ○ 분양정보
부동산
Q. 주거형 오피스텔 짓는 목적 및 가격?
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.대한민국의 모든 토지는 관련법규에 따라 지정된 "용도지역"의 영향을 받습니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미합니다. 용도지역은 대표적으로 주거·상업·공업·농업지역으로 분류할 수 있는데, 해당 토지의 용도가 주거인 경우 공동주택 건축이 가능하며, 상업인 경우 오피스텔의 건축이 가능한 것이 일반적입니다. (관련법규 및 지자체 조례 등에 따라 예외적인 경우도 존재합니다) 또한, 주거용 오피스텔의 경우 공동주택에 비하여 리모델링 및 재건축이 힘들고, 상업지역에 위치하여 주거 쾌적성이 떨어지기 때문에 유사 지역·규모의 공동주택 보다 가격 상승 폭이 제한적입니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 산위의 아파트도 재개발 되나요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.단순히 산 중턱에 있다는 이유만으로 재건축이나 재개발이 원천적으로 불가능한 것은 아닙니다.재건축/재개발사업에서 가장 중요한 것은 공법상 제한(용도지역, 용적률, 고도제한 등)과 사업성, 그리고 인허가입니다.용도지역에 따른 허용 용적률이 높고 고도제한이 없어 현재보다 더 많은 세대수를 확보할 수 있어야 하며, 최대한의 세대수를 기준으로 아파트를 부수고 새로운 아파트를 짓는 것이 비용 대비 편익이 커야 가능합니다.또한 아파트 주민들이 원한다고 해서 무조건 사업을 추진할 수 있는 것이 아니라, 지자체 등 허가권자가 정비구역으로 지정하여야 사업 추진이 가능합니다.리모델링 또한 위의 사항이 적용되나, 재개발/재건축에 비해 인허가 및 사업 추진 절차가 간소하다는 장점이 있습니다.다만 기존의 건물을 리모델링한다는 점에서 건물을 부수고 새로 짓는 거에 비해 아파트의 품질이 떨어질 수 있고, 이는 사업성에 부정적인 요인이 될 수 있습니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 1주택 소유자 입니다. ( 갭투자시 고려해야 할 사항에 대한 문의요)
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.원칙적으로 2주택 취득 시 취득세 중과(8.8% 적용) 및 양도세 중과(기본양도세율에 20%의 추가 세율 적용)가 이루어집니다.그러나 공시지가 1억 미만 주택의 경우 지역에 상관없이 취득세 중과 대상에서 제외되며, 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(읍/면 지역이나 광역시에 소속된 군 제외) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 공시지가가 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택은 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.이러한 규정을 고려하여 중과과 되지 않는 주택을 추가로 취득하는 경우도 있고, 중과세 대상이나 중과세를 담하더라도 투자 측면에서 이득이 된다고 판단하여 주택을 취득하는 경우도 있을 것입니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.