안녕하세요 김앤오 전문가입니다.
부동산
Q. 현재의 전세값이 과연 정상일까요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.사실 향후 전세가격이 어떻게 될 것인지는 그 누구도 정확히 예측할 수 없는 영역입니다.전세값의 상승을 유발하는 요인은 다양합니다.전반적인 물가 상승, 인구 유입에 따른 전세 수요의 증가, 매매가 상승, 전세대출 활성화 등이 대표적인 상승 요인입니다.금리가 상승하면 기본적으로 전세대출에 따른 이자비용이 증가하기 때문에 전세수요가 감소하여 전세값이 떨어지는 것이 이론적으로는 맞습니다.하지만 금리 인상은 대출 의존도가 높은 매매에도 큰 이자 부담을 주고, 금융상품(채권, 적금 등)의 수익률 상승을 의미하기 때문에 부동산의 수요가 금융상품으로 이전될 수도 있습니다.매매 수요가 감소하면 실거주 목적의 매매를 하려고 했던 사람들이 전세로 전환하는 경우가 생기기 때문에 전세값의 하락이 생각보다 크지 않을 수도 있습니다.개인적인 생각으로는 전세대출이 잘 이루어지는 한, 금리가 소폭 인상된다고 하더라도 전세가격의 뚜렷한 하락은 없지 않을까 싶습니다(개인적인 의견이니 참고만 하시면 되겠습니다^^).감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 전세 보증금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.전세 만기일에 집주인이 문제 없이 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 집주인의 경제적 사정이나 나쁜 의도로 인해 보증금이 제대로 반환되지 않는 경우도 종종 있습니다.집주인의 개인적인 신용도나 경제적 사정에 대해서는 임차인이 알 방법이 없기 때문에, 향후 부동산이 경매로 넘어갈 경우에 전세보증금을 잘 받을 수 있을지를 등기부를 통해 확인하는 것이 최선입니다.전세로 들어가고자 하는 부동산의 등기부등본을 발급하셔서 기 설정된 근저당액이나 압류액을 확인하신 후, 부동산의 매각액으로 이들을 충당하고 난 뒤 전세보증금만큼의 금액이 남을지를 잘 판단하셔서 들어가셔야 합니다.하지만 일반인이 경매로 넘어갔을 때의 낙찰액을 예상하는 것은 쉽지 않고, 등기부등본에 공시되지 않은 다른 권리상의 위험(유치권, 타 임대차보증금 등)이 있는 경우도 있기 때문에 등기부가 깨끗한 부동산에 전세로 들어가는 것이 가장 안전할 것입니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 올림.
부동산
Q. 오피스텔 1가구 2세대주 가능한가요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.1. 오피스텔 원룸에서 1가구 2세대주는 불가능하다고 보시면 됩니다.세대분리형 아파트나 일부 공간을 세로 내놓는 단독주택, 다가구주택 등에서는 1가구 2세대주가 가능하나, 오피스텔 원룸에서는 한 명의 세대주만 가능합니다.2. 친구분께서 세대원으로 편입하시는 거면 불이익이 없지만, 친구분을 세대주로 변경하는 경우에는 청약에 불이익이 생길 수 있습니다.투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서는 세대주일 경우에만 1순위 청약 자격을 주기 때문입니다(주택공급에 관한 규칙 제27, 28조).집주인께는 사전 양해만 구하시면 특별한 문제는 없을 것입니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 올림.
부동산
Q. 오피스텔에 에어비앤비 운영해도 되나요?
안녕하세요. 김앤오 감정평가사입니다.1. 현행법상 오피스텔을 에어비앤비 숙소로 활용하는 것은 법으로 금지되어 있습니다.에어비앤비 운영은 관광진흥법 시행령 제2조에서 규정한 '외국인관광 도시민박업'으로, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에서만 가능하기 때문입니다(그리고 '외국인관광'이기 때문에 내국인 대상 영업도 원칙적으로는 불법입니다.).2. 에어비앤비를 운영하시려면 등록기준을 갖추어 관광진흥법 제4조에 따라 지자체에 등록하시면 됩니다.외국인관광 도시민박업의 경우 ①연면적 230㎡미만인 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택일 것 ②외국어 안내 서비스가 가능한 체제를 갖출 것 ③소화기를 1개 이상 구비하고, 객실마다 단독경보형 감지기 및 일산화탄소 경보기(개별난방설비인 경우에만)를 설치할 것을 등록기준으로 하고 있으며(관광진흥법 시행령 별표1), 법령에 규정은 없지만 '투룸' 이상일 경우에만 등록을 받아주고 있으니 참고하시면 되겠습니다.감사합니다.김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 재가 작년에 청약당첨됬는데....
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.청약 부적격자의 청약 정지 기간 만료와 관련한 한국부동산원의 별도 문자 통지는 없으며, 기간 만료 시 청약 정지가 자동으로 풀리오니 청약 신청 관련 참고하시기 바랍니다.청약 요건 및 방법에 대하여 추가적으로 궁금하신 점이 있으실 시, 한국부동산원의 "청약 HOME > 청약소통방"을 참고하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 예전에 구입한 땅이 맹지라고 해서 그에 관하여 질문합니다
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.맹지란 지적도상 도로와 접하지 않은 토지를 말합니다. 건축법에 따르면, 도로에 2m 이상 접하지 않는 토지는 건축이 원칙적으로 불가능합니다. 따라서, 맹지는 일반 토지에 비하여 활용가치가 극히 낮기 때문에 시장가치가 낮게 형성 되며, 매매가 어려운 것이 일반적입니다.하지만 도로와 접하지 않는 맹지일지라도, 인근 토지소유자로부터 인근 토지사용에 대한 승낙을 받는 등의 방법으로 도로를 개설할 수 있는 방법이 있습니다.그러므로 도로 개설 가능 여부 등을 충분히 검토하신 후, 해당 토지를 매매하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.김앤오 드림
부동산
Q. 주상복합 전용면적과 아파트 전용면적은 다른가요?
안녕하세요. 부동산 및 감정평가 관련 지식을 공유하는 김앤오 감정평가사입니다. 질문하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.전용면적은 현관문 내 서비스면적(발코니)을 제외한 생활 공간입니다. 현관, 침실, 거실, 주방, 화장실, 다용도실 등이 전용면적을 구성하는 요소입니다.공동주택의 경우 오피스텔과 달리 서비스면적(발코니)이 제공되기 때문에, 전용면적에 비하여 실사용면적이 넓어보이는 것입니다.덧붙여 공동주택과 오피스텔은 전용률에 있어서도 큰 차이를 보이는데, 이는 공동주택은 주택법에 따라 전용률(전용면적/공급면적)을 산정하고 오피스텔은 건축법에 의하여 전용률(전용면적/계약면적)을 산정하기 때문입니다.※ 면적크기 : 전용 감사합니다.김앤오 드림.
부동산
Q. 전세 보증금 상한가에 대해 문의드립니다.
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 기존 전세계약을 갱신하는 경우 임대인의 보증금 증액은 5% 이하로만 가능한 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항 및 제7조 제2항).특히 계약갱신청구권을 아직 행사하지 않으셨다면, 집주인이 직접 입주하는 등의 특별한 사정이 없는 한 1회에 한하여 2년 연장이 무조건 가능합니다.다만 계약갱신청구권을 이미 사용하셨다면, 집주인 입장에서는 질문자님과의 계약 갱신보다는 다른 세입자를 받는 것이 보증금 액수 측면에서 유리할 수 있고, 질문자님께서는 이러한 집주인의 의사에 대항할 수 없습니다.이 경우에는 질문자님께서 더 높은 전세보증금을 제안하셔야 집주인이 다시 질문자님과 계약할 의향을 비칠 수도 있습니다(당사자 간의 합의를 통한 5% 초과 증액은 유효합니다.). 감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 재개발 관련 뚜껑매물의 의미가 궁금해요
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 뚜껑매물이란 타인의 토지나 국공유지에 허가 없이 지은 주택(무허가주택)을 말합니다.재개발사업에서 조합원이 될 수 있는 '토지등소유자'의 요건은 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자'이기 때문에, 토지 없이 건물만을 소유한 경우에도 재개발사업의 조합원이 될 수 있습니다.다만, 모든 무허가주택이 뚜껑매물에 해당되는 것은 아니고, 해당 지자체 조례에 따른 기준을 충족해야 합니다.일례로 수도권의 경우 89년 1월 24일 이전 건축된 건물로서 무허가건물확인원에 등재되어 있고, 실제로 주거용으로 이용되고 있어야 합니다.뚜껑매물이 일반 재개발 물건보다 시세가 낮은 것은 토지 없이 건물만 있기 때문입니다.낡은 무허가건물의 가치가 낮다보니 권리가액 또한 낮게 잡히고, 향후 조합원 분양 시 상대적으로 작은 평수를 선택하거나 많은 분담금을 내야 합니다.입주권이 나오지 않는 뚜껑매물을 잘못 샀다가 피해를 보는 사례들이 왕왕 있으니, 반드시 재개발사업이 속한 지자체의 조례 등을 확인하셔서 입주권을 받을 수 있는 뚜껑매물을 고르셔야 되겠습니다.감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.
부동산
Q. 토지거래허가구역 지정 전 매매계약..토지거래허가구역 이후 잔금시
안녕하세요, 김앤오 감정평가사입니다. 토지거래허가구역 지정 전 계약을 체결하셨다면, 잔금 및 소유권이전등기 전에 토지거래허가구역으로 지정되었더라도 허가를 받을 필요가 없습니다.잔금 날짜 또한 토지거래허가구역 지정에 구애됨 없이 편하신 날에 치르시면 됩니다.국토이용관리법상의 토지거래허가 규제구역 내에 있는 토지에 관한 매매계약 체결일이 규제구역으로 지정고시되기 전인 때에는 그 매매계약은 관할관청의 허가를 받을 필요가 없는 것이고, 매수인 명의로의 소유권이전등기절차를 위 규제구역 지정고시 이후에 경료하게 되었다 하여 위 원인행위에 대하여 허가를 받아야 하는 것은 아니다(91다33872).감사합니다. 김앤오 감정평가사 드림.