안녕하세요 친절하고 스마트한 김재윤 과학분야 전문가입니다.
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Q. 집 계약 후 답변이 늦어지는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.아래와 같이 바로 확인해 보시고 적극적으로 대응해 나가시기 바랍니다.1. 계약 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하세요 - 계약금이 입금되었고 계약서가 정식으로 작성되었다면, 기본적인 계약 효력은 발생한 상태입니다. - 잔금일, 이사일, 특약 사항 등 중요한 일정은 계약서에 명시되어 있는지 다시 점검해보세요. 일반적으로 계약체결시 잔금일, 이사일(명도일)을 확정해서 계약서에 명시합니다.2. 중개인을 직접 만나보세요 - 문자나 톡으로 회신이 안된다면, 해당 중개업소 사무실로 직접 방문하시는것이 좋습니다. - 중개인이 잠시 바쁜 상황일 수도 있지만, 계약 진행 중이라면 당연히 빠르게 대응해야 할 의무가 있습니다.3. 계약에 문제가 생겼을 가능성은 낮지만, 적극적인 확인은 꼭 필요합니다 - 계약금을 받았는데 아무런 후속 조치가 없다면, 상대방(집주인 포함)과의 소통이 잘 안 되고 있을 수도 있어요. - 이럴 때는 계약서상 집주인 연락처를 통해 집주인과 직접 확인해보시는 것도 방법입니다.4. 만약 상대방이 계약사항을 지키지 못하거나 해지를 원할 경우 계약서에 명시되어 있듯이 계약금의 2배를 배상받고 해지할 수 있습니다.이상으로 답변을 마치면서, 질문자님의 상황이 잘 해결되시길 바랍니다.
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Q. 보통 김치 프리미엄은 대충 몇 프로 정도 끼나요?
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.가상화폐 시장에서 해외보다 국내 시세가 비싸게 거래되는 상황을 '김치 프리미엄' 현상이라고 하죠.일반적으로는 이더리움이나 리플 기준으로 1~3% 정도가 평소 수준으로 여겨져요.시장이 과열되면 5% 이상까지 올라가고, 더 심할 때는 10%를 넘는 경우도 있었어요.반대로 역프리미엄(역프)이란, 국내 가격이 해외보다 낮아지는 경우를 말하고, 보통 -1%에서 -3% 사이에서 형성됩니다.지금 25년 5월 현재 기준으로는 전체적으로 김프가 많이 껴있지는 않은 편이라고 보면 되구요.특히 이더리움이나 리플은 변동성 구간마다 잠깐씩 김프가 붙다가도 금방 조정되는 모습입니다.역프 상황에서 들어가셨다면, 중장기 관점에선 비교적 좋은 진입 타이밍일 가능성이 있어요.다만 시장 심리나 글로벌 이슈에 따라 단기 변동성이 있을 수 있어요.'김프 계산기' 또는 '코인 시세 비교 사이트'를 통해 실시간으로 김프를 확인할 수있어요.동일 가상화폐의 업비트 거래소와 바이낸스 거래소 가격을 비교해서 김프가 몇%인지 계산하면 됩니다.아래 식을 참고하세요(업비트 가격 - 바이낸스 가격) / 바이낸스 가격 × 100 = 김프 %
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Q. 이번 서울시가 풀어줬다 다시 지정한 토지거래허가제는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동산 거래의 과열이나 투기 방지를 목적으로 일정한 지역에서 토지 거래 시 정부의 허가를 받도록 하는 제도인데요. 이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거하고 있으며, 1978년부터 도입되어 현재까지 시행 중입니다.토지거래허가제 주요 내용만 요약해서 설명드릴께요허가 대상 지역정부나 지방자치단체가 투기 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정합니다.주로 서울 강남, 서초, 송파와 같은 부동산 과열 지역이나 재개발, 재건축 예정지 등이 포함됩니다.허가 대상 토지 유형주거지역: 60㎡ 초과 시 허가 필요상업지역: 150㎡ 초과 시 허가 필요공업지역: 200㎡ 초과 시 허가 필요녹지지역: 500㎡ 초과 시 허가 필요허가 요건거래 시 허가 신청서를 관할 구청에 제출해야 함허가 이후에는 실거주 또는 실제 이용 목적으로만 사용해야 하며, 단기 매매나 임대 목적으로 사용할 수 없음위반 시 처벌허가 없이 거래 시 계약이 무효 처리됨위반 시 징역형 또는 과태료가 부과될 수 있음최근 몇 년간 강남권과 과천, 용산, 성수 등이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장 안정화 조치가 강화되고 있습니다. 또한, 허가를 받고 취득한 주택의 경우 2년 실거주 의무가 부과되며, 이를 어기면 과태료와 세금이 부과될 수 있습니다.서울시, 국토부에서 해제 한달만에 정책을 변경한 부분은 시장 자유질서에 반하는것으로 조금 아쉬움이 있네요이상으로 답변을 마무리하겠습니다
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Q. 한국처럼 부동산 주간동향으로 발표하는 국가도 잇나요?
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.우리나라처럼 부동산 주간 동향을 매주 발표하는 국가는 없습니다. 대부분의 국가에서는 부동산 시장 동향을 월간 또는 분기별로 발표하는 것이 일반적이죠.미국과 다른 OECD 회원국을 예로 들어보면 미국은 연방주택금융청(FHFA)에서 주택가격지수를 월간으로 발표합니다. 또한, OECD는 회원국들의 부동산 통계를 반기 주기로 수집하여 제공합니다. 이처럼, 주간 단위로 부동산 동향을 발표하는 국가는 우리나라가 대표적이며, 부동산 지표가 우리나라 경제에서 차지하는 비중도 커고, 국민들의 관심도가높기 때문에 시장의 신속한 변화를 반영하고자 하는 목적이 있습니다.
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Q. 확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.입주 및 전입신고 외에 추가로 확정일자를 받게되면 "우선변제권"이 발생이 됩니다.우선변제권이란 후순위 권리자 보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리로 만약 경매가 들어가게 되면 채권자들 사이에 순위를 정해서 경매 낙찰금액에서 순서대로 채권금액을받아가게 되는데, 우선변제권이 없으면 선순위 채권자들에 밀려서 낙찰금액에서 온전히 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.조금 더 상세한 설명은 아래 링크자료 참고하세요https://alie.kr/9BUGCCB
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Q. 상가 매매 적정 가격은 어떻게 확인하나요?
안녕하세요 통상 현장에서 상가의 매매가 산정은 두가지 방법으로 합니다.우선, 동일지역내 유사한 상가의 최근거래사례를 비교하여 산정하죠.주변상가의 위치(특히, 도로변 접한 위치), 면적, 상태를 감안합니다.두번째는 수익환원법이라고 하는데요.상가에서 발생하는 예상 임대수익을 기반으로 가격 산정을 합니다.일반적으로 아래 산식을 적용하죠.적정매매가=(월세×12월×100/수익률)+임대보증금.수익률은 금리상황에 따라 달리 적용합니다.[계산사례] (단위:만원)월세200, 보증금5000, 수익률5%적정매매가 53,000.답변이 마음에 드셨다면 꾸욱 추천 부탁드려요~
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Q. 저당권과 근저당권의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.저당권과 근저당권의 가장 큰 차이점은 저당권은 이미 확정된 채권을 담보하는 것인데 반해 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 인한 증감 변동할 수 있다는 것입니다.따라서 근저당권을 설정할 때에는 채권의 최고액을 등기하여야 합니다.
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Q. 아파트 증여 번복 가능한가요?
안녕하세요. 김재윤 아하 공인중개사입니다.증여는 법률행위로무효나 취소 사유에 해당되지 않는다면 당연히 번복할 수 없습니다.다만 반환 또는 재증여는 가능하며 세법에서도 일정한 경우 아래와 같이 증여로 보지 않을수도 있으니 참고하시기 바랍니다.첫째. 증여했던 재산을 증여세 신고기한이 도래하기 전, 당초 증여자에게 반환한다면 세법에서는 처음부터 증여 자체가 없었던 것으로 봅니다.둘째. 반환 또는 재증여가 신고기한으로부터 3개월 이내에 이뤄진다면, 당초 증여재산에 대한 세금은 과세 대상이지만 반환된 재산은 과세 대상에서 제외됩니다.셋째. 신고기한으로부터 3개월 이후 반환받는다면 당초 증여는 물론 반환(재증여)까지도 과세 대상입니다.참고로 증여세 신고기한은 증여일이 속한 달의 말일 기준 3개월 이내입니다.