확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요

Question

확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요. 대항력인가 우선변제력인가 얘기하던데 이를 최대한 쉽게 설명해주시면 감사드리겠습니다.

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 확정일자가 보증금을 보장하는 것은 아닙니다.그러나 최악의 경우 해당 주택에 만일의 경매시에도 등기된 채권과 동일한 효력으로 변제순위로 작용합니다.경매된다는 것은 채권자중에 누군가가 집을 매각하여 빌려준 돈을 회수하려는 것입니다그런데 다른 채권자 보다 경매대금에서 나의 보증금을 먼저 상환받을 수 있는 순위라면 보다 안전하지 않겠습니까이것이 확정일자의 효력이고 단 확정일자와 점유, 주민등록 전입 유지를 기본조건으로 하고 전입 다음날0시에 순위가 발생합니다 이후 설정되는 저당 등 등기된 권리 또는 이후의 임차권보다 우선하는 것 입니다.따라서 임대차 계약시 선순위 권리를 확인과 더불어 확정일자와 전입신고를 하는 것을 유의하여야 합니다

김재윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김재윤 공인중개사입니다.입주 및 전입신고 외에 추가로 확정일자를 받게되면 "우선변제권"이 발생이 됩니다.우선변제권이란 후순위 권리자 보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리로 만약 경매가 들어가게 되면 채권자들 사이에 순위를 정해서 경매 낙찰금액에서 순서대로 채권금액을받아가게 되는데, 우선변제권이 없으면 선순위 채권자들에 밀려서 낙찰금액에서 온전히 보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.조금 더 상세한 설명은 아래 링크자료 참고하세요https://alie.kr/9BUGCCB

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력(거주+전입신고)을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위 권리자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 살던집이 경매에 넘어가는 경우에 권리순서에 따라서 낙찰금액에서 돈을 받을 수 있는데, 우선변제권이 있어야 순서대로 돈을 받을 수 있는 것이고 우선변제권이 없으면 돈을 받을 수 없는 것이니 매우 중요한 조치라 할수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요. 대항력인가 우선변제력인가 얘기하던데 이를 최대한 쉽게 설명해주시면 감사드리겠습니다.==> 주임법에서 확정일자(또는 임대차신고)를 하는 이유는  준물권적 효력을 유지하기 위한 것입니다. 즉 후순위 물권잡보다 우선하여 권리행사가능합니다. 대항력 발생시점은 전입신고를 한 후 다음날부터 효력이 발생되는 면도 있습니다. 결국은 "전입신고 + 확정일자 등"을 받아야 대향력 발생 및 준물권적 효력이 발생됩니다.

윤민구 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.대항력이 있으면 우선변제권과 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권까지 권리가 발생합니다.대항력을 갖추려면 확정일자 + 점유 + 전입신고를 하시면 됩니다.계약체결후 30일이내에 확정일자를 받으면 되고, 이사후에 14일 이내에 전입신고까지 마치시면 끝.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.확정일자는 계약서에 계약이 확정되었다라고 정부에서 인정을 해주는 날짜 입니다.이 확정일자 날짜가 있어야 향후 대상 부동산이 경매에 처해졌을 때 배당을 요구할 수 있는 권한이라고 생각하시면 됩니다. 그리고 소위 대항력이라고 하는 것은 전세보증금을 받을 수 있는 권리인데 이것은 점유(이사)와 전입신고로 권리를 획득 해서 임대인에게 전세보증금을 받을 수 있지만 확정일자는 경매로 넘어갔을 경우 배당을 할때 확정일자가 없으면배당을 할 수 없는 권리라고 생각을 하시면 됩니다.감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자에 따라 발생하는 효력은 우선변제권입니다. 우선변제권은 목적물 경매등이 진행되었을 때 채권인 임차권에 대해서 물권과 같이 순위배당이 가능하게끔 하는 권리입니다. 즉, 권리관계상 순위배당이 가능케하는 권리라고 보시면 됩니다. 보통의 채권은 물권보다 선순위라도 순위배당이 아닌 안분배당을 받게 되는데 이럴 경우에 임대차에 따른 보증금에 대한 피해가 발생할수 있기에 임대차보호법에 따라 임차인의 권리보호를 위해 우선변제권을 부여하게 됩니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.확정일자는 해당 날짜에 계약 또는 해당 사실이있었다는 것을 확인해주는 절차입니다.보통 우선순위를 정할 때 확정일자가 찍힌계약서 등을 가지고 결정합니다.

구자균 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제의 효력이 있습니다.추후 경매가 들어갈 시, 근저당 순서에 따라 배당 받을 때확정일자를 받으시면, 받은 날 기준 본인의 순위가 인정됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.확정일자를 받은 계약은 제3자에게도 그 계약의 존재를 알릴 수 있는 효과가 있습니다. 즉, 나중에 다른 사람이 해당 부동산에 대해 권리를 주장하더라도, 확정일자가 있는 계약이 우선적으로 인정받을 수 있습니다.또 확정일자를 통해 계약이 법적으로 인정받으면, 해당 계약에 따른 권리가 다른 채권자보다 우선적으로 보호받을 수 있습니다. 예를 들어, 부동산에 대한 담보권이 설정된 경우, 확정일자가 있는 계약이 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차계약서에 확정일자의 법적효과는대항력의 개념으로 이해됩니다 각종 등기권 설정에서의  선순위의 대항력을 의미하는 개념과 동일한 의미라고 봅니다그리고 최우선변제권은 취약한 임차인의권리를 우선 보호하고자 하는 특별법 성격이라고 해석됩니다 참고적으로 전입신고는 점유권의 보호라고 말씀드릴 수 있습니다

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.확정일자는 임대차계약서에 계약을 했음을 증명받는 것을 말합니다. 확정일자를 받는 것은 우선변제효력이 있기 때문에 나중에 해당 임대차 계약에 문제가 발생했을 경우 다른 사람보다 우선하여 변제 받을 수 있는 효력이 있습니다. 확정일자는 신청한 날 즉시 효력이 발생하기 때문에 이사를 한 후 바로 확정일자 및 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 주말에 이사가 될 경우 미리 임대인에게 말하고 전입신고등을 계약서를 들고 가 신청 하는 것이 좋습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권 효력발생 요건 중 하나 입니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어 여러 임차인이 있을 때 배당순위가 정해져서 배당을 진행합니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춰졌을 때 효력이 발생합니다.대항력의 요건은 전입신고+거주입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에 대해서 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력은 전입신고한 다음날부터 효력이 발생합니다. 경매시 최우선변제권이있습니다. 대항력이 있고 소액임차인에 해당 되면 가장 먼저  최우선변제금을 받을 수 있습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전월세를 살때는 본인의 보증금을 지키기 위해서 순위가 중요합니다그래서 잔금을 치르고 바로 전입신고와 확정일자를 받아놓으셔야 합니다전입신고를 하면 대항력이 다음날 0시부터 효력이 생기고 확정일자는 최우선변제권이 바로 생깁니다혹시라도 임대인이 대출을 받았는데 변제능력이 안돼서 경매에 넘어갈수도 있어서 본인의 재산권을 지키기 위해서 전입신고와 확정일자를 필히 받아 놓으셔야 합니다 확정일자를 아무리 일찍 받았다해도 전입신고를 잔금치르고 했다면 다음날 0시부터 효력이 생기는 것입니다

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.확정일자란 작성한 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상 일자입니다.전입신고와 확정일자를 해야하는 이유는 대항력과 우선변제를 받기 위해 하는 것 입니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주는 것입니다. 이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 마련된 제도입니다. 대항력은 주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임차인이 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 경매나 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서, 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 취득하여 경매나 공매 시에 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또한, 확정일자를 받은 임대차계약서는 보증금을 보호하는 중요한 문서이므로 잘 보관해야 합니다.