안녕하세요 임우식 전문가입니다.
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Q. 전월세 계약 후 확정일자 받는이유는?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.2021년 부터 전월세 신고를 해야 하는 부분이 새로 생겨서 전월세 계약후 30일 이내에 신고 해야 되는 부분인데요임대인, 임차인 양측에서 한분만 신고를 하면 상관이 없습니다.임차인이 확정일자를 받으므로 전월세 신고를 갈음할수있기에 확정일자를 받으므로써 보증금액의 일정부분 우선변제권도 생기고전월세 신고도 처리가 되는 부분입니다.전월세 신고 미신고시 벌금 최대 100만원 부과되지만 2022년 5월 31일까지는 제도정착기간으로 계도 기간이라 보시면 되세요.공인중개사가 일을 대신해주면 좋겠지만, 전월세 신고부분은 임대인 임차인 양측또는 한측만 해주는부분이기에 공인중개사가 해줄수없는 부분입니다.전월세 계약시 전입 및 확정일자는 받아야 하기에 그부분을 하면서 전월세 신고는 자동처리되는 부분이기에 버거로우시더라도 확정일자는 꼭 받으시길 바랍니다.부동산에 대해서 쉽게 설명드리는 부동산 모두 입니다.
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Q. 구거와 접해있는 제땅은 맹지인가요..?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.질문자분 토지앞에 구거가 있다면 맹지로 보는것이 맞습니다.만약에 농지외에 다른용도로 이용을 원하신다면, 구거점용허가를 받으면 되는데 최근들어 구거점용허가를 쉽게 안해주는곳도 있습니다.그러하기에, 구거점용허가를 받을수있는 토지라면 농지외 다른용도의 쓰임새도 가능할수있기에, 일반적인 맹지보다는 약간의 잇점이 있습니다.좋은 방향으로 토지를 방향성을 잡으셔서 질문자님 재산권에 이득이 되시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 전세 살고있고 22년 2월이 1차만기이고 연장의사가 있습니다.
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.임대차 3법 개정으로 2년 + 2년 거주 가능합니다.2년 연장 계약 요구 할수있습니다.만일 임대인의 거주로 인하여, 임대인은 임대연장거부가 가능합니다. 하지만, 임대인 거주가 아닌 새로운 임차인 계약으로 인한 거짓된 임대연장 거부였다면,손해배상 청구가 가능합니다.좋은 방향으로 임대연장해결하시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 공인중개사 수수료 일반주택과 상업용의 차이가 있나요?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.주택과 아파트는 매매 임대 모두 금액구간별 수수료율이 달리 정해져있습니다.공장이나 상가 같은 경우는 매매 및 임대 모두 보증금액으로 환산하여서 0.9% 동일 수수료율입니다.예) 보증금 3000만원 월세200만원 :3000만원 + 200만원 X100 =2억3000만원 2억3000만원 X 수수료율 0.9% = 수수료 2,070,000원부동산 모두 드림
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Q. 주거용 오피스텔 주택수 포함여부?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.질문자분께서 청약시 오피스텔은 주택수로 포함이 되지 않기때문에, 무주택조건의 청약지원이 가능합니다.청약당첨으로 만족스러운 내집마련 하시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 몇년 살아야 양도세 면제?인가요??
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.9억이하의 주택의 매매건으로 조정지역일경우에는 2년보유 2년거주후 비과세 요건이구요.조정지역이 아닐경우에는 2년 보유후 매매시 비과세 혜택을 받으실수있습니다.기준점 산정을 잘하셔서 절세혜택을 받으시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 전세금 인상은 5% 이내가 맞지요?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.법적인 부분에서는 5%내 인상입니다.하지만, 임대인과 임차인의 협의점이 있다면 그게 5%이상이어도 우선이 되는부분이구요.그렇기에 다툼없이 임대인과 임차인 간의 협의가 된 상황이라면 5% 이상 상한증액도 가능합니다. 협의점 타협이 안되신다면 임대차 개정으로 2년거주 2년더 거주가 가능합니다.그러하기에 임대인의 실거주 목적외에는 5%내에서 재계약이 이루어 져야합니다.좋은 방향으로 기분좋은 재계약을 이루시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 임대차 이럴경우 몇년이 보장되는지궁금하네요
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.1. 임대차보호법에 의해 1년은 2년으로본다로 아는데요 이건 집주인이 이사올거라 2022년 11월 만료시 비워줄것을 올 10월 25일에 통보하였는대요이것도 위반 같은대요↑답변 : 1년 으로 계약을 진행하였다 하여도 임차인은 2년의 계약을 주장할수있습니다.2.이럴경우 바뀐 임대차 보호법에 의해 계약갱신요구권 행사가 가능한지 질문드립니다그럼 4년이 의무적으로 가능한지 궁금합니다집주인이 들어온다 해도 더 살수 있는건가요?↑ 이부분은 임차인들이 피해를 많이 보는 부분인데요, 임대인이 거주한다면 임대인은 계약갱신거부는 가능합니다.하지만, 임대인거주한다고 임차인이 계약갱신을 안했는데 신규임차인을 새로들이기 위한 꼼수였다면 손해배상 청구가 가능합니다.실질적으로 이부분의 손배처리가 애매합니다. 그집에 진짜 사는지 확인할 방법도 마땅하지않구요.이부분 부동산에서 상담해줄때 드리는 말을 써보도록 하겠습니다.임대인이 거주한다는 내용의 전화녹취나,문자를 남겨놓으시길 바라구요 어느 상황에서 새임차인을 구했다라는 상황이 명확해지면,손배청구하겠다고 내용증명을 보내면 어느정도 선에서 해결점을 보실것입니다.부동산 모두 드림
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Q. 월세금 인상은 꼭 법정 상한선 내에서만 가능한가요?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.1-1, 법으로 정해진 인상 금액이 정확히 몇% 인가요?답변: 5%이내 입니다.1-2, 무조건 한번 계약에 일정 금액 이상 못올리는건가요?답변 : 임대인과 임차인간에 합의가 있다면 일정금액 이상의 인상도 가능합니다.2. 10년 동안 안올린거 계산 안되는걸까요?답변: 지나간 계약관계에 대해서는 인상분의 차임을 받으실수 없습니다. 3. 만약 세입자와 건물주 간의 구두 합의하에 인상하면 법적으로 문제 없을까요?답변: 구두적인것도 계약이라고 칭하긴 하지만, 한쪽에서 그런적없다는 주장을 한다면, 법정다툼의 소지가 있습니다.그렇기에 인상분에 대한 상황적 내용을 작성하셔서 추가계약서 작성을 하시길 바랍니다.법적인 문제는 없지만, 당사자간의 다툼의 문제는 존재하기 때문입니다.기분좋은 계약진행을 하시길 바랍니다.부동산 모두 드림
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Q. 아파트계약할때 꼭 공인중개사무소에서 해야하나요?
안녕하세요. 임우식 공인중개사입니다.매도자와 매수자 간에 이해관계 충돌없이 계약이 원만하게 진행되는 상황이면 직거래 개념의 계약서작성후 진행을 하셔도 됩니다.하지만, 계약서로 인한 상대방간에 이해충돌이 발생하는 상황도 생길수 있기에 공인중개사를 중간입장에 세우고 계약을 진행하는것입니다.재산권이 오가는 것이기에 생각하고 또 생각하셔서 문제가 도저히 생기는 상황이 없다고 느껴지실때 직거래 개념으로 진행하시길 바랍니다.만족스러운 부동산 계약진행을 하시길 바랍니다.부동산 모두 드림