공인중개사 유영경입니다. 😄
Q. 법정대리와 임의대리에 대해서 알려주세요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.임의대리인은 본인의 수권행위를 통해 대리권을 갖게된 사람이라 보시면 됩니다. 즉, 내가 어떠한 권리를 이 사람에게 주겠다는 의사가 있는 대리행위입니다. 법정대리인은 이와 반대로 본인의 의사가 없이 법에서 정한 사람이 대리행위를 할 수 있는 것이구요. 도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
Q. 매매시 등기부등본에서 무얼 확인해야 하나요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.등기부등본은 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 표제부에는 해당부동산의 소재나 대지권 등과 같이 토지, 건물의 표시를 확인할 수 있는 정보가 담겨있고 갑구는 소유권에 대한 사항, 을구에는 소유권 이외의 정보가 담겨있습니다.매매시 표제부의 정보를 통해 거래하시는 물건의 면적과 같은 정보를 계약서에 잘 기재하시면 됩니다. 또 갑구에 있는 소유자와 매도인과 동일한지 실계약시 신분증으로 확인해보시면 되겠습니다. 을구에는 어떤 권리가 잡혀있는지를 보는 게 제일 중요하겠습니다. 근저당 채권액 유무로 인해 권리관계 승계가 있다면 거래대금 조율을 하기도 할 수 있습니다. 을구에 기재되지 않는 임대차계약도 있는지 별도로 확인해보시기 바랍니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
Q. 요즘 청약이 많은데, 청약에 당첨되면 실질적으로 바로 부담해야 하는 비용은 얼마 정도인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.지역마다, 청약공고마다 기준이 다르기 때문에 일반화하여 실질적인 금액을 말씀드리기는 힘들 것 같습니다.계약금은 보통 10~20% 수준으로 납입한 뒤 중도금 대출을 받아 중도금 납입하시고, 건물이 완공되고 잔금 대출 받으시어 중도금 대출금 갚게 됩니다. 잔금 대출액이 모자라다면 신용대출을 더 받거나 하는 식으로 청약주택 마련하시는 거로 이해하시면 되겠습니다. 예시로 들어 6억 분양가 기준으로 보수적으로 계산해 본다면 계약금에 해당하는 20%의 금액 1.2억 현금이 필요하실 겁니다. 현재 투기과열지구인 강남3구와 용산을 제외한 지역은 비규제지역으로 중도금대출이 분양가의 60%까지 나옵니다. 그러면 3.6억 받아서 중도금을 5~6회 정도 나누어서 납부를 하시게 됩니다. 이후 남은 20%의 잔금을 잔금대출 실행하시어 넣게 되는데, 잔금대출 실행할 때 중도금 대출 받은 금액도 갚으셔야 하기 때문에 잔금 1.2억 + 3.6억을 한 번에 납입하셔야 합니다. 이때 LTV나 DSR 등을 따져 잔금대출 받을 수 있을 겁니다. DSR 40% 적용하고 대출금리 5%, 상환 40년 기준으로 여타 대출금이 없고 질문자님의 연봉을 6천만 원이라 가정할 때 약 4.2억 원 잔금대출이 가능할 거 같습니다. 그럼 1.2억 + 3.6억을 납입하셔야 하는데 최대 4.2억 받을 수 있다면 6천만 원의 현금까지 돈이 더 필요하겠습니다. 여기에 수수료나 취득세 등 부대비용까지 감안하셔야겠구요.위 내용은 가정이며 청약공고나 질문자의 상황, 기타 여러요인에 따라 다르게 적용되기에 은행권 등의 상담 진행 필요하시겠습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
Q. 집 계약시 등기부등본 상의 집주인과 계약을 해야되는거죠!?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.동생분을 대리인으로 하여 계약할 수는 있습니다만, 아래 서류 챙기시어 확인하신 후에 계약할 수 있도록 하시는 게 좋겠습니다.- 위임내용과 범위가 담기고 위임인의 인감이 찍힌 위임장 (위임대상물, 위임할 사항, 위임인 및 수임인 인적사항)- 위임인의 인감증명서, 신분증 사본, 통장 사본- 대리인의 서명 혹은 막도장, 신분증 사본- 가족이라고 하였으니, 가족관계증명서류나 등본 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
Q. 묵시적 갱신 후 월세 증액시 새 계약서 작성 무조건인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.이미 묵시적 갱신이 된 상태에서 임대인과 임차인 사이의 합의로 월세만 증액하는 것으로 보입니다.문자나 카톡 등으로 월세만 인상한다는 내용으로도 충분히 증빙은 됩니다. 다만 임대인의 말처럼 새로 계약서 작성을 요청한다면 현 계약이 기존계약의 묵시적 갱신에 따른 계약임을 확인하는 내용의 문구를 기재하시는 걸 권해드립니다. 단순히 월세를 증액한다는 계약으로는 종전 임대차 계약의 묵시적 갱신의 효력을 중지시킬 수 없을 것 같습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.