전세 계약시 보증금 안전장치는요?

Question

서민들에게 전세계약금은 전재산이라고해도

과언이 아닌데

뉴스를 보면

전세금을 홀라당 날렸다는 뉴스를 가끔 보게되는데

집주인이 세입자 몰래 집을 매매했단건가요?

아니면,주택담보 기대출금을 못갚아

경매로 넘어갔단 이야긴가요?

전세로 입주시

전입신고나 확정일자 받아도 소용없는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세임대차 계약을 체결할 때에 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다.

또 당해주택에 선순위 채권이 없다면, 소유자본인과 대면계약 체결후 잔금 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력을 가진 최우선변제권을 가진 선순위이기 때문에, 전세보증금을 보장받는데 특별히 문제가 없겠습니다.

다만 선순위 채권이 있는 경우, 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책입니다.

전세반환 보증보험가입을 하실려면

등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서,

선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 80%(다가구주택의 경우)와,

90% (아파트의 경우)이내라야 하고, 계약 후 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2 이내에 가입신청 하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세사기의 방법은 다양합니다. 딱 하나로 설명드리기 어렵고 뉴스에 나온 전세사기 뉴스들도 그 방법등이 다양합니다 .일반적인 경우 질문처럼 집주인이 세입자 몰라 집을 매매해도 임차권은 승계되기 때문에 문제는 발생되지 않으나, 명의만 있고 실질 자금등이 없는 매수인을 내세워 전세가격에 매매계약을 체결하고 전세보증금을 가로채는 경우가 있고, 빌라왕의 경우는 갭투자를 통해 수백채 빌라등을 소유한 상태에서 사망함으로써 그 상속인이 없어 전세보증보험 청구가 안되고 전세보증금 반환을 청구할 대상이 없어지는 경우등이 있었습니다.