근저당 잡힌 주택 개인회생 질문입니다

Question

제 명의로 된 자가 근저당이 주택 매매가보다 높게 잡혀있고 미확정채권으로 해서 개인회생 인가결정이 나고 납부 중입니다.

개인회생 3년 납부 후 면책 받아도 근저당은 유지된다던데 그럼 여전히 채무자의 신분이 되는건가요?

개인적인 빚은 탕감이 안 되는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   개인회생 절차에서 근저당이 설정된 주택은 담보채권으로 분류되며, 회생절차가 종료되어 면책 결정을 받아도 근저당 자체는 소멸하지 않습니다. 즉, 채권자의 담보권은 여전히 존속하며, 담보물인 주택에 대한 경매권을 행사할 수 있습니다. 다만 면책으로 인해 채무자의 ‘개인적 변제의무’는 소멸하므로, 담보권 실행 이후 남는 부족금에 대해서는 더 이상 채무자가 변제할 의무가 없습니다.

2. 법리 검토
   개인회생은 채무자의 변제 능력에 따라 일정한 채무를 조정하고, 일정 기간 성실히 납부하면 잔여채무를 면책하는 제도입니다. 그러나 담보권은 회생절차의 영향을 받지 않으며, 담보물의 가치를 한도로 존속합니다. 담보채권자는 법원 허가를 받아 담보권을 행사할 수 있고, 담보물 매각대금으로 우선 변제를 받습니다. 따라서 면책 후에도 근저당이 설정된 부동산은 담보권 실행의 위험이 남지만, 채무자 본인에 대한 인적 채무는 면책으로 소멸됩니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   채무자가 주택을 계속 보유하고자 한다면 회생계획에서 담보권을 조정하는 방안을 선택해야 합니다. 즉, 담보채권의 일부를 분할변제하거나, 담보권 말소를 조건으로 일정 금액을 상환하는 방식이 있습니다. 회생 인가 후에도 이를 이행하지 않으면 채권자는 담보권을 실행할 수 있으므로, 담보채권 변제계획의 이행 여부가 핵심이 됩니다. 만약 담보권 실행이 불가피하다면, 경매절차에서 배당 이후 남는 채무는 면책으로 보호됩니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   면책은 개인적 책임의 소멸을 의미하므로, 더 이상 채무자의 신용불량이나 소송제기가 발생하지 않습니다. 다만 근저당 자체는 물권으로서 존속하므로, 해당 주택을 처분하거나 추가 담보로 활용하기는 어렵습니다. 개인회생 절차를 통해 실질적 신용 회복이 가능하지만, 담보채무는 별도로 관리해야 합니다. 향후 재산 유지와 회생계획 변경 가능성에 대해 변호사 상담을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 근저당에 대해서는 개인 회생의 면책 범위에서 제외된다고 보시는 게 맞습니다. 따라서 개인 회생이 완료된 후에도 해당 근저당에 대해서는 존속을 하는 것이기 때문에 그 계약관계에 따라서 채무자에 해당하게 됩니다 이상입니다