전 세입자로 인해 입주날짜 변경 시 어떻게 해야하나요

Question

안녕하세요 제가 LH로 계약을 할 당시 2/5 입주로 계약을 했는데, 전 세입자가 갑자기 2/5일날 오후 5시에나 방을 빼준다고 했습니다. 그렇게되면 그날 입주청소까지 해야되서 오후 7~8시에나 입주를 할 수 있는데, 이런 경우 이삿짐을 옮기기도 힘들어서 그날 입주를 못하게 되는데 이런 경우에는 계약 위반이나 손해배상을 못하나요? 손해배상을 이야기한 이유는 제 이삿짐 옮기는 것과 정리하는것을 친구가 도와준다고 해서 중요 물품이나 이불같은 필수품은 친구를 통해서 이동하기로 되어있었습니다. 그런데 친구가 이삿날이 미뤄진다면 못 도와줄 수도 있다고해서 추가금이 발생할 수 있는 상황입니다. 또한 제가 대학생이라서 수강신청과 이삿짐 정리,등록금 처리 등등을 해야하다 보니 2/5일 입주보다 더 늦어지면 곤란한 상황입니다.그런데 침대가 2/5에서 미루게되면 미루겠다고 이야기한 날짜에서 5일 뒤로 미뤄야 한다고 하더라고요. 그래서 2/9일이나 2/10일에나 침대를 받을 수 있어서 그에 따라 이삿짐도 미뤄야하는 실정입니다. 쇼파같은 큰 가구들도 있어서 이삿짐을 먼저 받을 수 없어서 어쩔수가 없습니다. 그리고 LH를 통한 계약이다보니 전입신고를 무조건 2/5일날 해야하는데 제가 경기도 고양시 덕양구에서 서울 서대문구까지 가서 전입신고를 하고 다시 본가로 내려와야 하는 상황입니다…. 다행히 업체 측에서는 추가금을 안받는다고 했지만 제 손해가 큰데 이런 경우에도 손해배상을 할 수 없나해서 길게 적어봅니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  전 세입자의 퇴거 지연으로 약정된 입주 시점에 실질적 사용이 불가능해진 경우 이는 임대차 목적물 인도의무 불이행에 해당할 수 있습니다. 임차인은 실제 입주 가능 상태로 인도받을 권리가 있으며, 단순 열쇠 인도나 형식적 인도만으로 의무가 이행되었다고 보기는 어렵습니다. 따라서 발생한 추가 비용과 생활상 손해에 대해 책임을 묻는 방향은 충분히 검토 대상이 됩니다.

• 법리 검토
  임대차에서 임대인은 약정된 시기에 목적물을 사용 수익 가능한 상태로 인도할 의무를 부담합니다. 전 세입자의 퇴거 지연은 임대인과 임차인 사이의 내부 사정으로 볼 수 없고, 그 위험은 원칙적으로 임대인이 부담합니다. LH 계약이라 하더라도 이 원칙이 달라지지는 않으며, 실제 거주 불가능 상태가 입증된다면 채무불이행 책임이 문제될 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  우선 입주 불가능 사유와 손해 발생 내용을 구체적으로 정리해야 합니다. 이삿짐 일정 변경, 추가 비용 발생 가능성, 가구 배송 지연, 학업 일정 차질 등을 모두 기록으로 남기고, 임대인 또는 LH 측에 입주 지연에 따른 조치 요청을 명확히 전달하는 것이 필요합니다. 문자나 공문 형태로 남겨두는 것이 향후 분쟁 시 유리합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  손해배상 범위는 실제 발생하거나 발생이 확실한 손해로 제한되며, 과도한 기대 손해는 인정되기 어렵습니다. 다만 임시 거주 필요성이나 추가 비용이 현실화된다면 충분히 주장 여지가 있습니다. 계약 해지까지 이어질 사안은 아니나 조정이나 일부 보상 요구는 실무상 가능성이 있습니다.