▶ A오피스텔 : 2012년 4월 매수
- 부산 해운대구(현재 조정대상지역), 공부 상 업무용 오피스텔로 명시되어 있으나 주거 시설로 사용(현재 세입자 거주 중), 공시 가격 1억 원 이하, 재개발구역(사업시행인가 전) 내에 위치
▶ B아파트 : 2019년 5월 27일 취득
- 부산 연제구(2018년 12월 조정대상지역 해제 → 2020년 11월 조정대상지역 재지정), 현재 실거주 중
B아파트 취득 후 3년(2022년 5월 27일) 이내에 A오피스텔을 양도하려 하는데, 이 경우 일시적 1가구 2주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 정상적으로 받을 수 있는지 궁금합니다. - 혹시 공시 가격 1억 원 이하, 공부 상 업무용이지만 실질적으로는 주거용에 해당되는 오피스텔이어서 혹시 비과세 혜택과 무관하다면 이런 경우라면 오피스텔 처분 시 양도소득세가 어떻게 적용되는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 전영혁세무사입니다.
우선 실질적으로 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔은 공부상 업무용이더라도 주택 수에 포함되는 것이고, 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.
저가주택에 대한 양도소득세는 꽤나 복잡한데, 물론 1세대 2주택인 경우 저가주택은 양도소득세 중과배제에 해당하여 일반세율로 양도가 가능하시지만, 중과배제라고 하여 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때 주택 수에서 제외된다는 의미는 아닙니다. 즉, 저가주택을 양도할 때 양도소득세는 중과되지 않지만 다른 주택의 양도소득세 중과를 판단할 때에는 주택 수에 포함된다는 것입니다.
수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면, 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택을 양도하시거나, 이 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택은 중과배제되긴 합니다.
그 외 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
신규주택을 취득한 시점에 종전주택과 신규주택의 모두 조정대상지역에 해당하지 않는 경우의 중복보유기간은 3년이 적용되는 것이니 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 문용현세무사입니다.
양도소득세에서 주택을 판단할 때 공부상 용도와 관계 없이 실질에 따라 판단합니다. 따라서 A오피스텔도 거주용으로 임대중이라면 주택에 해당하므로 위의 경우, A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도한다면 일시적 2주택 양도세 비과세 가능합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
