다세대주택 셀프낙찰 시 주의 해야할 점
광역시
건물 감정 평가액 1,366,000,000원
총 16개 호
거주중인 호실 평가액 72,000,000원
유찰 4회 현 최저매각가격 29,491,000원
전세계약
전세 계약 50,000,000원(은행 대출 36,000,000원)
건물 전체 선순위 근저당 360,000,000원
제가 살고 있는 호실 셀프 낙찰을 받으려고 합니다.
현 최저매각가격으로 낙찰을 받을 경우 최우선 변제금을 28,000,000원을 받을 수 있는걸까요?
최우선변제금을 받는다면 셀프낙찰도 괜찮을 듯 한데 의견 여쭙니다.
1. 최우선변제금
광역시의 경우, 현재 기준(2024년 10월 28일) 소액임차인의 범위는 보증금 1억 5천만원 이하이며, 최우선변제금은 5천만원입니다.
귀하의 전세 계약금액은 5천만원 이하이므로 소액임차인에 해당하며, 최우선변제금 5천만원을 받을 수 있습니다.
단, 건물 전체의 선순위 근저당권(3억 6천만원)이 설정되어 있으므로, 경매 낙찰 시 배당 순위에 따라 최우선변제금을 전액 지급받지 못할 수도 있습니다. 낙찰가가 낮을수록 배당 가능 금액이 줄어들기 때문에, 실제 수령 가능한 최우선변제금은 더 적어질 수 있습니다.
2. 셀프 낙찰 시 고려 사항
현재 유찰 4회로 최저매각가격이 2,949만 1천원이지만, 낙찰가는 이보다 높아질 수 있습니다.
다른 입찰자가 참여하여 경쟁이 발생할 수 있으며, 귀하가 생각하는 금액보다 높은 가격에 낙찰될 수도 있습니다.
낙찰 후에는 낙찰가 외에도 취득세, 등록세, 법원 경매 비용 등 추가 비용이 발생합니다. 이러한 비용까지 고려하여 셀프 낙찰 여부를 결정해야 합니다.
낙찰 후에는 기존 임차인들을 내보내는 명도 책임이 귀하에게 있습니다. 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.
낙찰 후에는 건물 관리 책임이 귀하에게 있습니다. 건물 유지보수, 임대 관리 등에 대한 계획을 미리 세워야 합니다.
낙찰 후 전세금 반환 문제는 여전히 남아있습니다. 낙찰가와 최우선변제금을 제외한 나머지 전세금은 별도의 소송을 통해 반환받아야 할 수 있습니다.
3. 셀프 낙찰 외 대안
셀프 낙찰 대신 전세금반환소송을 진행하여 전세금을 반환받을 수 있습니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면, 강제집행을 통해 전세금을 회수할 수 있습니다.
경매 절차를 기다리지 않고 제3자에게 해당 호실을 매각하여 전세금을 회수하는 방법도 있습니다.
1명 평가