세안고 매매 잔금 전, 매도인이 기존 임차인과 전세재계약을 진행하려는데 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요, 부동산 전문가님들께 자문 구합니다. 현재 세안고 아파트 매수 계약을 진행 중인데 기존 임대차 계약 갱신 관련하여 질문이 있습니다.
[현재 상황 요약]
매수인 (본인): A
매도인: B
물건: 아파트 C (현 세입자 거주 중)
잔금일: 2026년 1월 초(소유권 이전 예정)
기존 전세 만기: 2026년 1월 중순
기존 세입자가 현 임대인인 매도인 B에게 '계약갱신청구권'을 행사했습니다.
이에 따라 매도인 B가 11월 중순(잔금일 전)에 세입자와 전세 재계약(5% 증액)을 체결할 예정입니다.
이때 증액되는 보증금 5%를 매도인 B가 세입자로부터 미리 수령하기로 했습니다.
중개사 D는 저(매수인 A)에게 "잔금일에 원래 잔금에서 매도인 B가 미리 받은 5% 증액분을 뺀 나머지 금액만 지불하면 된다"라고 구두로 안내했습니다. (금액 예시: 잔금이 3억이고 5% 증액분이 1천만 원이면, 2억 9천만 원만 보내라는 의미)
[질문 사항]
1. 중개사의 말처럼, 매도인이 5% 증액분을 미리 받은 상태에서 제가 잔금에서 그 금액을 공제하고 지불해도 법적으로 문제없이 안전한가요?
2. 만약 이 방식대로 진행한다면, 추후 분쟁(예: 매도인이 돈 받은 적 없다고 하거나, 증액분을 이중으로 청구하는 등)을 막기 위해 제가 반드시 챙겨야 할 서류나 '특약 사항'이 있을까요? (예: 부속 합의서, 전세 재계약서 사본 등)
3. 혹시 더 안전한 방법이 있다면 무엇일까요? (예: 제가 잔금을 다 치르고 소유권 이전 후, 전세 만기 이전에 '제가' 직접 세입자와 갱신 계약을 하는 것이 나을까요?)
4. 보통 잔금일자와 기존 임차 만기 시점이 촉박한 경우 기존 임대인 (매도인) 이 기존 임차인과 재계약을 진행하는게 일반적인가요?
복잡한 상황이라 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
매도인이 기존 임차인과 전세 재계약을 체결하며 증액분을 미리 수령한 경우, 매수인이 잔금 지급 시 그 금액을 공제하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 다만 그 사실이 명확히 입증되어야 하며, 매도인의 영수 사실과 금액, 일시가 객관적으로 확인되지 않으면 추후 이중 청구 분쟁이 발생할 위험이 있습니다. 따라서 단순 구두 합의만으로는 안전하지 않으며 반드시 서면 확인과 특약 기재를 통해 법적 증거를 남겨야 합니다.법리 검토
민법상 매매 목적물인 부동산의 소유권과 그에 부수된 권리는 잔금 지급과 동시에 매수인에게 이전됩니다. 따라서 잔금일 이전에 매도인이 임대인으로서 받은 전세보증금 증액분은 매매대금 정산 시 매수인과 매도인 간 별도의 정산 대상이 됩니다. 이 경우 매수인이 공제지급을 하려면, 매도인이 임차인으로부터 증액금을 수령했다는 사실을 명시적으로 확인하고, 그 금액이 매도인에게 귀속되었음을 명시해야 합니다.실무적 대응 전략
안전을 위해서는 매도인, 매수인, 중개인 3자 간에 ‘매매대금 정산 확인서’ 또는 ‘부속합의서’를 작성해야 합니다. 해당 문서에는 임차인 재계약일, 증액금액, 매도인 수령 사실, 매수인의 공제 정산 의사 등을 명확히 기재하고, 매도인 서명날인을 받아야 합니다. 또한 매도인이 임차인으로부터 받은 전세 재계약서 사본 및 이체내역을 첨부하도록 요구해야 합니다. 이를 통해 추후 이중 청구나 책임 분쟁을 예방할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항
잔금일과 임차인 전세만기가 근접한 경우, 매도인이 기존 임차인과 재계약을 하는 것은 일반적이지만, 매수인 입장에서는 사후적 위험을 줄이기 위해 잔금일 이후 본인이 직접 갱신계약을 체결하는 방안이 더 안전합니다. 부동산 실무에서는 매도인 선수령 금액을 공제할 때 반드시 중개사 입회하에 영수증 또는 합의서를 교부하는 것이 관례입니다.