[상가임대차보호법] 계약갱신과 해지통보

Question

안녕하세요.

상가 임대인 측에서 질문을 드리고자 합니다.

1. 상황

임차인은 기존 계약 기간의 만료 이후에 연장 계약서를 작성하지 않은 상태로 계약 기간이 연장된 상태에서 상가임대차보호법 제10조 제4항과 제5항을 언급하며 3개월 이후 퇴거를 주장하는 상황입니다. (환산보증금 이하)

임대차 계약서에는 계약기간의 연장과 관련하여 다음과 같이 적혀있습니다.

ㅁ 임대차계약서

[계약기간의 연장] 임대차 기간은 계약만료일 2개월 전까지 어느 일방이 갱신요구의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신 된다. 이 경우 갱신된 임대차의 존속기간은 12개월로 한다.

ㅁ 상가임대차보호법 제10조

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

1. 질문

위 상황에서 임차인과 달리 임대인은 임대차계약서상 [계약기간의 연장] 조항에 따라 기존 만기로부터 계약 기간이 1년으로 계약서 상 합의 연장되었기에 임차인에게는 해지권이 없고, 계약기간을 1년으로 보아야 한다는 입장입니다.

어떠한 판단을 하는 것이 맞는지 답변 부탁드립니다. 사례나 판례가 있다면 첨부해주시면 더욱 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

상가임대차보호법

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

위 규정에 따라 위 계약서상 규정에서 제10조제5항을 배제하도록 해석하는 건 그 효력이 인정되기 어렵습니다. 따라서 임차인은 묵시적 갱신에 관한 규정에 따라 해지 통고가 가능합니다.

이상입니다.

같은 법

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]