안녕하세요, 카레라입니다. 보통주 배당 6% 후반과 연 8% 고정 배당 우선주”를 같은 회사에서 동시에 꺼내놓고 사람들한테 고르라고 던지는 케이스가 있습니다. 오늘 소개할 종목은 베스트바이, 버거킹, 달러제너럴 등 소매업체에 부동산을 빌려주고 직접 대출 투자도 하는 리츠인데, 위험 대비 보상 관점에서 어떤 배당주에 관심을 가지는 것이 더 나을까요? 좀 더 자세히 구조를 뜯어보도록 하겠습니다1. Alpine Income Property Trust, Inc(PINE) 소개PINE은 미국 전역의 상업용 리테일 부동산에 투자하는 소형 리테일 REIT흔히 말하는 단일 테넌트 넷리스 구조를 중심으로 자산을 구성임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 계약이 대부분이라 운영 리스크가 낮은 구조회사는 임대료 수취에 집중하고 비용 변동성은 임차인 쪽으로 넘긴 형태포트폴리오는 특정 브랜드나 특정 업종에 과도하게 쏠리지 않도록 구성주 임차인들은 지역 밀착형 리테일과 필수 소비 성격이 강한 업종 위주경기 민감도가 낮은 업종 비중이 높아서 임대료 연체나 공실 리스크를 관리하기 쉬움전체적으로 보면 방어형 리츠와 수익률 추구형 리츠의 중간 성격에 가까운 포지션2. PINE.PRA 우선주, 왜 발행했고 구조가 어떻게 될까PINE.PRA는 2025년 11월에 새로 발행된 시리즈 A 누적형 우선주발행 목적은 보통주 희석 없이 자본을 조달해 자산 운용 여력을 늘리기 위한 선택액면가 25달러 기준의 고정 배당 구조로 설계, 액면 이자 8%배당은 분기 단위로 지급되며 지급 의무는 누적되는 형태만기가 정해진 채권형 상품이 아니라 영구 우선주 구조에 가까움일정 시점 이후에는 회사가 선택적으로 상환할 수 있는 콜 옵션이 포함되어 있음구조상 배당 안정성은 높지만 주가 상승 여력은 제한적인 상품우선주는 회사 자산 가치가 올라가도 배당률이 올라가지는 않음3. PINE의 배당 지급 여력과 현금흐름 구조리츠 특성상 순이익보다 운영 현금흐름이 훨씬 중요한 지표감가상각이 큰 자산 구조라 회계상 순손실이 나와도 바로 문제라고 보긴 어려움실제로는 임대료 수취 현금이 꾸준히 들어오는지가 핵심PINE은 임대차 계약 구조상 단기 경기 변동에 따른 현금흐름 변동성이 크지 않음자산 매각과 재투자를 반복하면서 단기 실적은 흔들려도 중장기 현금흐름을 관리하는 방식보통주 배당과 우선주 배당 모두 현금흐름 범위 내에서 설계된 구조4. 보통주와 우선주를 같이 놓고 봐야 하는 이유우선주는 배당 안정성이 높지만 수익 상한이 명확히 정해져 있음금리 하락이나 리츠 섹터 반등이 와도 우선주 가격 상승은 제한적임반면 보통주는 자산 가치 재평가 구간에서 주가 레버리지가 살아 있음PINE은 자산 리사이클링 효과가 시차를 두고 반영되는 구조. 이런 구조에서는 회복 국면 초입에 보통주 쪽 기대값이 더 커지는 경향이 있음그래서 현재 구간에서는 우선주보다 보통주가 위험 대비 보상이 더 나아 보이는 상황진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/260106213551928sz

경제

수익성 부동산 갈아타기를 열심히 하고 있는 잡식성 리츠, 보통주 or 우선주?

지금 수사에서 먼저 살펴보는 방향“거부 자체보다 그 전후 맥락이 함께 검토됩니다.”최근 음주 관련 사건에서는 단순히 측정을 거부했다는 사실만으로일률적인 판단을 내리지는 않는 흐름입니다.현장 당시의 상황, 운전 경위, 거부에 이르게 된 과정이함께 검토되는 구조에 가깝습니다.따라서 음주측정 거부가 곧바로 동일한 결과로 이어진다고 보기는 어렵지만,정황에 따라서는 오히려 불리하게 작용할 여지도 존재합니다.많은 분들이 착각하는 판단 지점“수치가 없으면 불리하지 않다고 생각하는 경우”실제 상담에서는 음주 수치가 남지 않는다는 이유로거부가 상대적으로 안전하다고 생각하는 경우가 많습니다.하지만 수사 과정에서는 ‘왜 거부했는지’가 함께 해석됩니다.설명이 부족하거나 감정적인 대응이 동반된 경우에는의도와 달리 부정적인 정황으로 연결될 가능성도 배제하기 어렵습니다.이 선택이 불리하게 작용하는 순간“의도와 다르게 해석되는 행동들이 쌓이는 경우”현장에서 말을 아끼려다 오히려 설명이 부족해지는 경우,측정 거부 의사만 강하게 드러난 경우에는그 선택 자체보다 태도와 흐름이 문제 되는 사례도 있습니다.여기에 이동 경로, 주변 진술, 단속 당시의 상태가 결합되면거부 선택이 판단에 부담으로 작용하는 경우도 적지 않습니다.실제 상담 흐름을 바탕으로 한 사례 정리“결론보다 판단이 갈린 지점이 중요했습니다.”A씨는 단속 과정에서 음주측정을 거부했습니다.술을 마신 사실은 있었지만, 운전이 불가능한 상태는 아니라고 판단했기 때문입니다.이후 조사에서 문제로 지적된 부분은거부 이유에 대한 설명이 현장과 조사 단계에서 달라졌다는 점이었습니다.결국 핵심은 거부 자체가 아니라,그 이후의 대응 방식과 설명의 일관성이었습니다.지금 단계에서 조심해야 할 대응 방식“추가 설명이 항상 도움이 되는 것은 아닙니다.”이미 음주측정 거부가 이루어진 상황이라면즉흥적인 해명이나 감정적인 설명은오히려 판단을 복잡하게 만들 수 있습니다.당시 상황을 차분히 정리하고,어떤 부분이 오해로 이어질 수 있는지 점검하는 과정이 필요합니다.이 단계에서는 혼자 판단하기보다전문적인 시각에서 구조를 살펴볼 필요성이 커집니다.절차별로 달라지는 주의 포인트“단계에 따라 접근 방식도 달라집니다.”통지서를 받기 전에는 불필요한 연락이나 설명을 피하는 것이 도움이 될 수 있고,출석 요구를 받은 경우에는 진술 방향을 사전에 정리할 필요가 있습니다.조사 단계에서는 초기 대응과의 일관성이중요한 판단 요소로 작용하는 경우가 많아전체 흐름을 함께 고려하는 접근이 요구됩니다.이 단계에서 놓치기 쉬운 판단 포인트“선택의 의미는 이후 절차 속에서 드러납니다.”음주측정 거부는 당시에는 단순한 선택처럼 느껴질 수 있지만,이후 조사와 해석 과정에서는 여러 정황과 함께 평가되는 경우가 많습니다.그 과정에서 초기 판단의 의미가 달라지는 사례도 적지 않습니다.지금 상황이 어느 단계에 와 있는지,어떤 부분이 쟁점으로 연결될 수 있는지를 정리해보는 것이 필요합니다.이 시점에서의 판단이 이후 절차 전반에 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

법률

변호사

음주측정 거부가 불리하게 해석되는 판단 기준

안녕하세요. 형사 분야를 집중적으로 맡고 있는 정찬 변호사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 카메라 등 이용촬영죄에 대해 차근차근 설명드리려고 합니다.﻿카메라 등 이용촬영죄란?성폭력처벌법에서 규정하고 있는 범죄로, 흔히 ‘몰카 범죄’라고 부르는 유형을 말합니다.성폭력 처벌 등에 관한 특례법제14조(카메라 등을 이용한 촬영)① 카메라 또는 이와 유사한 기능을 가진 장치를 이용해 성적 욕망이나 수치심을 일으킬 수 있는 신체를 당사자의 의사에 반하여 촬영한 경우 7년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금.② 위와 같은 촬영물·복제물을 반포·판매·전시 등 했거나, 촬영 당시에는 동의가 있었다 하더라도 사후에 의사에 반하여 유포한 경우 역시 동일하게 7년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금.③ 영리 목적으로 정보통신망을 이용하여 제2항의 행위를 한 경우 3년 이상 유기징역.④ 제1항·제2항 촬영물을 소지·구입·저장·시청한 자는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금.⑤ 상습적으로 범한 경우 정해진 형의 절반까지 가중.2022년 2월 보도된 사건을 보면, 한 국회의원 비서관이 여성의 신체를 몰래 촬영했다는 혐의로 수서경찰서 조사를 받았습니다. 강남의 한 호텔에서 여성 신체를 무단 촬영했다는 의혹이 제기된 사안이었고, 이때 적용된 법조항이 바로 위 14조입니다. 규정만 봐도 알 수 있듯, 카메라 이용촬영죄는 최대 7년 징역까지 가능한 상당히 무거운 범죄입니다.또한 촬영 당시에는 동의가 있었더라도 이를 본인 의사에 반해 유포한 경우 역시 동일한 처벌을 받습니다. 이때 자신의 신체를 본인이 촬영한 경우도 예외가 아닙니다.더 나아가 영리를 목적으로 피해자 의사에 반해 촬영물을 배포하면 3년 이상 징역형이고, 이러한 촬영물을 단순 소지·저장한 경우에도 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 처분을 받습니다.상습적으로 반복했다면 형이 최대 절반까지 더해져 처벌 수위가 크게 높아질 수 있습니다.만약 피의자가 혐의를 부인한다면, 범죄 성립 여부는 다음과 같이 여러 단계로 나누어 판단하게 됩니다.첫째, 실제 신체를 촬영한 사실이 없는 경우둘째, 촬영은 했지만 피해자가 동의한 상황인 경우셋째, 촬영물 자체가 성적 욕구나 수치심을 유발하지 않는 경우위와 같은 사유가 인정되면 카메라 등 이용촬영죄는 성립하지 않습니다.하지만 무단 촬영이 이루어졌고, 사진·영상 속 신체 부위가 성적 욕망·수치심을 유발하는 것으로 판단된다면 최대 7년 징역 또는 5천만원 벌금까지 선고될 수 있습니다.즉, 이 죄가 성립하려면 성적 욕망 또는 수치심을 유발할 수 있는 신체가 촬영되어야 한다는 의미입니다.﻿이 요건을 판단하기 위해 수사기관과 법원은 다음 사항들을 종합적으로 고려합니다.피해자와 동일 성별·연령대의 일반적 평균 기준해당 피해자의 복장노출 정도촬영자의 의도 및 촬영 경위촬영물의 구체적 이미지특정 신체 부위가 강조되어 있는지 여부언론 사례를 보면 여성의 뒷모습만 촬영했는데도 어떤 사건은 범죄가 되고, 어떤 사건은 무죄가 되는 경우가 있습니다. 결국 판단 자체가 매우 세밀하고, 수사기관의 해석과 관점이 크게 작용한다는 뜻입니다.그리고 이 판단에 가장 큰 영향을 미치는 것은 적극적으로 판사를 설득할 수 있는 논리 구성입니다. 이 과정에서 입증 방식에 따라 범죄 성립 여부가 완전히 뒤집히기도 합니다.카메라 등 이용촬영죄가 유죄가 되면, 성폭력처벌법에 따라 재범 예방을 위한 최대 500시간의 교육 프로그램 이수 명령 또는 성폭력 치료 프로그램 이수가 병과됩니다.집행유예나 벌금형이라도 이러한 부가 처분이 함께 붙을 가능성이 높습니다.그리고 벌금형 포함 유죄가 확정되면 신상정보 등록 대상이 될 수 있어, 사회생활에 큰 제약이 생길 우려가 큽니다.성폭력처벌법은 이 범죄를 매우 엄격하게 다루고 있으며, 성범죄는 초기 대응이 성패를 좌우합니다. 초반을 가볍게 생각하고 대응하면 결과가 상당히 무거워질 수 있습니다.카메라 등 이용촬영 혐의로 조사를 앞두고 있다면, 다수의 성범죄 무혐의·불송치 경험이 있는 정찬 변호인의 조력을 받아 대응 전략을 세우시길 권합니다.