부모님 주택을 자녀가 저가 매수할때 증여세 면제한도는 얼마까지인가요?
KB시세 26억 아파트를 자녀가 매수하려고 합니다.
현재 주택 담보대출은 5억 정도 있습니다.
1. 자녀가 시세 대비 3억원 정도 저렴한 가격에 매수 시에는 증여세 면제라고 알고 있는데 맞나요?
2. 남은 주택담보대출 5억에 대해서는 자녀 주택담보대출 한도에 따라 채무 인수 가능한가요?
3. 매매 후 부모님이 세입자로 자녀와 전세계약이 가능한가요? 이때 보증금액도 제한이 있나요?
특수관계인 간의 전세계약임에도 정식 계약서 작성하면 증여세 부과 면제인지 궁금합니다.
3개의 답변이 있어요!안녕하세요. 김주혁 세무사입니다.
1. (시가 - 대가)가 3억 이하인 경우에는 자녀에게 증여세가 과세되지 않습니다.
즉 자녀분이 23억에 아파트를 매수하신다면 자녀에게 증여세가 과세되지 않는 것입니다.
하지만, 질문자님의 양도세 계산시 양도가액이 23억이 아닌 시가인 26억으로 계산되는 점은 유의하셔야 합니다.(부당행위계산부인)
2. 자녀의 주택담도대출한도와 무관하게 주택담보대출을 인수할 수 있습니다.
채무 인수여부는 사적자치 영역이기 때문에 당사자가 정하기 나름입니다.
3. 매매 후 부모님이 세입자로 들어가는 것은 가능합니다. 정식으로 계약서를 작성하고 추후 계약 종료시 자녀분이 전세금을 반환한다면 증여세가 과세되는 일은 없습니다. 하지만 전세금의 경우 전세 시세보다 현저히 높은 금액을 지급하게 될 경우 증여세 문제가 발생할 수 있으니 전세 시세대로 들어가셔야 합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 네 맞습니다.
2. 담보대출도 이전이 가능하다면 18억 이상을 지불하시면 됩니다.
3. 실제 매매계약 및 매매대금을 주고받은 이후에는 전세계약을 체결하셔도 됩니다. 전세계약을 체결하고, 전출할 때 보증금을 받으면 증여에 해당하지 않습니다.
