토허가 구역 매매약정서 위반 관련 문의 드립니다.

Question

안녕하세요

토허가 구역에서 아파트 매매하려고 해서 매도인과 매매약정서를 작성하고 토허가 신청을 했는데

약정서에 특약사항으로 1월 20일까지 토지허가 신청을 한다고 적혀져 있고, 약정서 마지막에 위 약정들을 위반하면 약정금은 위약금으로 하고 매수인이 약정서를 파기할수 있다는데

토지허가를 20일이 아니고 21일에 신청햇다면 위내용 위반으로 약정이 파기되고 약정금을 못돌려받나요?

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  토지거래허가 신청 기한이 하루 경과되었다는 사정만으로 곧바로 약정이 자동 파기되거나 약정금을 반환받지 못한다고 단정하기는 어렵습니다. 해당 특약이 중대한 의무 위반을 전제로 한 해제 조항인지, 단순한 협조 의무인지에 따라 해석이 달라지며, 실제로는 매도인의 해제 의사 표시와 귀책 정도가 함께 판단됩니다. 형식적 기한 경과만으로 위약금 몰취가 인정될 가능성은 제한적입니다.

• 법리 검토
  민법상 계약 해제와 위약금 몰취는 당사자의 귀책 있는 채무불이행이 전제되어야 합니다. 토지거래허가 신청은 매매 이행을 위한 절차적 행위로, 하루 지연이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 위반에 해당하는지는 엄격히 판단됩니다. 또한 약정서 문언상 “위반하면”이라는 표현만으로는 자동 해제를 의미한다고 보기 어렵고, 해제권 행사에는 상대방의 명시적 의사표시가 필요합니다. 신의성실 원칙상 경미한 지체를 이유로 과도한 제재를 부과하는 해석은 제한됩니다.

• 분쟁 대응 전략
  매도인이 약정 파기와 위약금 몰취를 주장한다면, 지연 경위, 실제 허가 신청이 이루어진 점, 매도인에게 발생한 불이익의 유무를 중심으로 다투게 됩니다. 토지거래허가제는 행정 절차의 성격이 강하므로, 실질적 이행 의사가 있었음을 입증하는 자료가 중요합니다. 협의 단계에서는 해제 사유가 되지 않는다는 점을 명확히 전달하고, 분쟁이 확대될 경우 반환 청구 또는 채무부존재 확인을 검토할 수 있습니다.

• 추가 유의사항
  특약 문구의 구체적 표현, 기한의 엄격성에 대한 합의 여부, 지연에 대한 사전 통지나 양해 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 상대방이 일방적으로 약정 파기를 통보하더라도 즉시 수용할 필요는 없으며, 서면으로 이의를 제기해 두는 것이 필요합니다.