경매 내용증명을 누구에게 보내야하는지?

Question

김씨의 부동산을 낙찰 받았습니다.

등기부상 임차인 조씨가 거주중입니다.

하지만 실제 점유는 알수없는 누군가가 살고 있습니다.

조씨에게 알아본 결과 김씨가 제3자에게 깔세를 주었다고 합니다.

내용증명을 발송할 시기가 되어서야 알게된 사실입니다. 잔금은 아직 납부 전이오나 납부할 계획입니다.

지금 시점에서 제가 해야할 행동과 이후 절차에 대해서 궁금합니다.

그리고 내용증명을 등기부상의 임차인 조씨에게 발송해야하는 부분일까요? (의미없는 행동같긴한데..)

제3자는 깔세이니 보증금은 없을 것이라는 생각에 이사협의를 통해 내보내기만하면 될 듯 생각합니다만, 맞을까요? 명도합의서도 제3자와 작성하면 되겠지요?

제3자와의 명도가 원활하지 못 할 경우 강제집행 또한 가능한 부분일까요? 등기부상 임차인은 조씨라 가능한지 의문이네요..

누구에게 무엇을 해야할지 혼란스럽습니다 ㅜㅜ

Answer 1

낙찰받은 부동산에 실제 점유자가 있는 경우, 내용증명은 실제 점유자에게 보내는 것이 좋습니다.

내용증명은 상대방에게 자신의 의사를 전달하는 것으로, 상대방이 수령하지 않아도 효력이 발생합니다.

점유자가 연락이 되지 않는 경우에는 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다.

점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 신청합니다.

명도소송은 점유자에게 부동산을 인도받기 위해 제기하는 소송입니다.

명도소송에서 승소 판결을 받은 후에도 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우, 강제집행을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다.