전세승계매매, 기존 세입자가 살펴보아야 할 게 뭐가 있을까요?

Question

안녕하세요.

지금 전세로 4년째 거주중(2년 계약+갱신해서 2년)입니다.

26년 2월에 계약 만료이고 27년 2월까지 1년 더 갱신해서 살려는 계획이었습니다.

그런데 집주인이 이번에 이 집을 매매를 한다고 해서요.

그러면 집주인이 중간에 바뀌게 되는데 이런 경우 임차인이 해야할 것이 무엇이 있을까요? 이외에 법적으로 보호받기 위해서 할 수 있는 일이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

1. 26년 2월까지의 계약은 매매할 때 자동으로 승계가 되나요? 이 부분에 대해서도 저도 계약서를 다시 써야 할까요?

2. 27년 2월까지의 1년 더 살겠다는 계약은 새 집주인과 다시 해야하는 건가요? 그러면 계약서를 작성할 때 첫번째 항목으로 26년 2월까지의 계약의 승계, 두번째 항목으로 27년 2월까지의 계약 이렇게 나누어서 작성하면 될까요?

3. 이렇게 전세를 안고 매매하는 경우 전세금은 어떤 식으로 움직이게 되나요? 제 생각에는 [원래 집주인->저->새 집주인] 이렇게 돈을 반환 받고 다시 주는 형식으로 하는 것이 확실할 것 같은데.. 승계하면 전세금을 [원래 집주인->새 집주인] 이렇게 넘겨주게 되나요?

4. 저는 지금 전세금을 좀 낮추어줄 수 있는지도 한번 이번에 얘기해보려고 하는데요.. 만약 지금 전세금에서 2천 정도를 깎는다고 했을시 그 2천만원은 누구에게 돌려받으면 되는건가요?

5. 새 집주인의 신용만 확실하다 하면 이런 경우 그냥 이 집에 1년 더 사는 것이 더 좋은 선택일까요? 26년 2월까지만 살고 새 전세집을 찾는 방법도 생각해보았습니다만.. 이사하는 것도 번거로워서요. 그리고 1년짜리 전세 찾기 쉽지 않으려나요..? 통상 새 계약을 할 때 2년짜리로 많이 하죠? 2년전세보다 1년전세 찾기가 어려운지도 궁금합니다.

6. 이런 경우에 부동산을 끼고 계약서를 작성하는 것이 안전한가요? 어떤 식으로 많이 하는지도 궁금합니다.

고견 부탁드립니다. 미리 감사합니다.

Answer 1

1. 26년 2월까지의 계약은 매매할 때 자동으로 승계가 되나요? 이 부분에 대해서도 저도 계약서를 다시 써야 할까요?

==> 주임법에 따라 자동승계도 되지만 보증보험 가입, 전세대출을 받은 경우 새로운 소유자와 계약서를 작성하여 이 두 기관에 제출해야 합니다.

2. 27년 2월까지의 1년 더 살겠다는 계약은 새 집주인과 다시 해야하는 건가요? 그러면 계약서를 작성할 때 첫번째 항목으로 26년 2월까지의 계약의 승계, 두번째 항목으로 27년 2월까지의 계약 이렇게 나누어서 작성하면 될까요?

==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.

3. 이렇게 전세를 안고 매매하는 경우 전세금은 어떤 식으로 움직이게 되나요? 제 생각에는 [원래 집주인->저->새 집주인] 이렇게 돈을 반환 받고 다시 주는 형식으로 하는 것이 확실할 것 같은데.. 승계하면 전세금을 [원래 집주인->새 집주인] 이렇게 넘겨주게 되나요?

==> 보증금은 통상 매매대금에서 공제되기 때문에 계약기간이 종료되는 경우 새로운 소유자에게 청구가능합니다.

4. 저는 지금 전세금을 좀 낮추어줄 수 있는지도 한번 이번에 얘기해보려고 하는데요.. 만약 지금 전세금에서 2천 정도를 깎는다고 했을시 그 2천만원은 누구에게 돌려받으면 되는건가요?

==> 당시 소유자가 누구인지에 따라 판단해야 합니다.

5. 새 집주인의 신용만 확실하다 하면 이런 경우 그냥 이 집에 1년 더 사는 것이 더 좋은 선택일까요? 26년 2월까지만 살고 새 전세집을 찾는 방법도 생각해보았습니다만.. 이사하는 것도 번거로워서요. 그리고 1년짜리 전세 찾기 쉽지 않으려나요..? 통상 새 계약을 할 때 2년짜리로 많이 하죠? 2년전세보다 1년전세 찾기가 어려운지도 궁금합니다.

==> 네 일반적으로 2년입니다.

6. 이런 경우에 부동산을 끼고 계약서를 작성하는 것이 안전한가요? 어떤 식으로 많이 하는지도 궁금합니다.

==> 큰 차이가 없지만 부동산에서 작성하는 경우 비용이 발생되는 단점이 있지만 잘못 작성하는 경우 보상청구 대상입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 집주인 변경 시 기존 임대차 계약은 자동 승계 됩니다. 임대인은 옛 임대인의 임대인 지위를 그대로 승계하므로 임차인은 별도의 계약서 없이도 남은 계약 기간을 동일 조건으로 보장받습니다.

2. 임차인이 새 집주인과 계약 승계를 원하지 않을 경우에는 전세 승계 거부권을 행사할 수 있습니다. 이때 기존 집주인에게 내용증명을 통해 해지 의사를 밝히고 전세금을 기존 집주인으로부터 반환 받을 권리가 있습니다.

3. 전세 보증금은 통상 전세를 낀 매매에서는 임대인이 새 임대인에게 직접 인계합니다. 만약 임차인과 새 임대인이 전세금 일부를 조정하거나 갱신 계약을 체결하려 한다면 그 부분은 새 임ㄷ매인과 직접 갱신 계약서를 새로 작성해야 합니다.

4. 계약 안전을 위해서는 반드시 부동산 중개업소를 통한 계약을 권장드립니다.

감사합니다.