전세승계매매, 기존 세입자가 살펴보아야 할 게 뭐가 있을까요?
안녕하세요.
지금 전세로 4년째 거주중(2년 계약+갱신해서 2년)입니다.
26년 2월에 계약 만료이고 27년 2월까지 1년 더 갱신해서 살려는 계획이었습니다.
그런데 집주인이 이번에 이 집을 매매를 한다고 해서요.
그러면 집주인이 중간에 바뀌게 되는데 이런 경우 임차인이 해야할 것이 무엇이 있을까요? 이외에 법적으로 보호받기 위해서 할 수 있는 일이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.
1. 26년 2월까지의 계약은 매매할 때 자동으로 승계가 되나요? 이 부분에 대해서도 저도 계약서를 다시 써야 할까요?
2. 27년 2월까지의 1년 더 살겠다는 계약은 새 집주인과 다시 해야하는 건가요? 그러면 계약서를 작성할 때 첫번째 항목으로 26년 2월까지의 계약의 승계, 두번째 항목으로 27년 2월까지의 계약 이렇게 나누어서 작성하면 될까요?
3. 이렇게 전세를 안고 매매하는 경우 전세금은 어떤 식으로 움직이게 되나요? 제 생각에는 [원래 집주인->저->새 집주인] 이렇게 돈을 반환 받고 다시 주는 형식으로 하는 것이 확실할 것 같은데.. 승계하면 전세금을 [원래 집주인->새 집주인] 이렇게 넘겨주게 되나요?
4. 저는 지금 전세금을 좀 낮추어줄 수 있는지도 한번 이번에 얘기해보려고 하는데요.. 만약 지금 전세금에서 2천 정도를 깎는다고 했을시 그 2천만원은 누구에게 돌려받으면 되는건가요?
5. 새 집주인의 신용만 확실하다 하면 이런 경우 그냥 이 집에 1년 더 사는 것이 더 좋은 선택일까요? 26년 2월까지만 살고 새 전세집을 찾는 방법도 생각해보았습니다만.. 이사하는 것도 번거로워서요. 그리고 1년짜리 전세 찾기 쉽지 않으려나요..? 통상 새 계약을 할 때 2년짜리로 많이 하죠? 2년전세보다 1년전세 찾기가 어려운지도 궁금합니다.
6. 이런 경우에 부동산을 끼고 계약서를 작성하는 것이 안전한가요? 어떤 식으로 많이 하는지도 궁금합니다.
고견 부탁드립니다. 미리 감사합니다.
1. 26년 2월까지의 계약은 매매할 때 자동으로 승계가 되나요? 이 부분에 대해서도 저도 계약서를 다시 써야 할까요?
==> 주임법에 따라 자동승계도 되지만 보증보험 가입, 전세대출을 받은 경우 새로운 소유자와 계약서를 작성하여 이 두 기관에 제출해야 합니다.
2. 27년 2월까지의 1년 더 살겠다는 계약은 새 집주인과 다시 해야하는 건가요? 그러면 계약서를 작성할 때 첫번째 항목으로 26년 2월까지의 계약의 승계, 두번째 항목으로 27년 2월까지의 계약 이렇게 나누어서 작성하면 될까요?
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
3. 이렇게 전세를 안고 매매하는 경우 전세금은 어떤 식으로 움직이게 되나요? 제 생각에는 [원래 집주인->저->새 집주인] 이렇게 돈을 반환 받고 다시 주는 형식으로 하는 것이 확실할 것 같은데.. 승계하면 전세금을 [원래 집주인->새 집주인] 이렇게 넘겨주게 되나요?
==> 보증금은 통상 매매대금에서 공제되기 때문에 계약기간이 종료되는 경우 새로운 소유자에게 청구가능합니다.
4. 저는 지금 전세금을 좀 낮추어줄 수 있는지도 한번 이번에 얘기해보려고 하는데요.. 만약 지금 전세금에서 2천 정도를 깎는다고 했을시 그 2천만원은 누구에게 돌려받으면 되는건가요?
==> 당시 소유자가 누구인지에 따라 판단해야 합니다.
5. 새 집주인의 신용만 확실하다 하면 이런 경우 그냥 이 집에 1년 더 사는 것이 더 좋은 선택일까요? 26년 2월까지만 살고 새 전세집을 찾는 방법도 생각해보았습니다만.. 이사하는 것도 번거로워서요. 그리고 1년짜리 전세 찾기 쉽지 않으려나요..? 통상 새 계약을 할 때 2년짜리로 많이 하죠? 2년전세보다 1년전세 찾기가 어려운지도 궁금합니다.
==> 네 일반적으로 2년입니다.
6. 이런 경우에 부동산을 끼고 계약서를 작성하는 것이 안전한가요? 어떤 식으로 많이 하는지도 궁금합니다.
==> 큰 차이가 없지만 부동산에서 작성하는 경우 비용이 발생되는 단점이 있지만 잘못 작성하는 경우 보상청구 대상입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
집주인 변경 시 기존 임대차 계약은 자동 승계 됩니다. 임대인은 옛 임대인의 임대인 지위를 그대로 승계하므로 임차인은 별도의 계약서 없이도 남은 계약 기간을 동일 조건으로 보장받습니다.
임차인이 새 집주인과 계약 승계를 원하지 않을 경우에는 전세 승계 거부권을 행사할 수 있습니다. 이때 기존 집주인에게 내용증명을 통해 해지 의사를 밝히고 전세금을 기존 집주인으로부터 반환 받을 권리가 있습니다.
전세 보증금은 통상 전세를 낀 매매에서는 임대인이 새 임대인에게 직접 인계합니다. 만약 임차인과 새 임대인이 전세금 일부를 조정하거나 갱신 계약을 체결하려 한다면 그 부분은 새 임ㄷ매인과 직접 갱신 계약서를 새로 작성해야 합니다.
계약 안전을 위해서는 반드시 부동산 중개업소를 통한 계약을 권장드립니다.
감사합니다.