집주인이 집을 못보여줘서 파기된계약 어떻게 대응할수있나요?

Question

안녕하세요 전 임차인이구요
처음에 집주인이 집은 현재살고있는 세입자가 지방에있어서 당장보여줄수없고 기회가되면 보여줄수있다하여 계약진행하였고 집주인에게 가계약금100만원 입금하였는데 대출불가가 떠서 파기할려니

집주인과 부동산측은 다른은행하면되지 왜 파기하냐고해서

나는 버팀목대출만 생각했다하니 그럼 임차인귀책사유고 계약금반환에대한 특약넣은거도 없으니

100만원은 못돌려준다네요

그래서 다른은행알아볼겸 아직 입주도3개월이나 남았고 집도못본상태니 본계약까지 기다렸어요

문자로 본계약날짜랑 잔금내용까지 서로 교환은 하였고요

근데 3개월뒤 본계약까지도 집을 못보여준답니다 세입자가 오질못한다네요

그래서 본계약할때 제가 아직도 집을못봤기때문에 집에대해 말만듣고 진행할수는없으니

나중에 집을봤을때 말과다른부분이있으면 계약무효한다는 특약을 넣어달라니 그건 못넣어준다네요

그럼 여기서 파기하면 귀책사유가 누가되는건가요?

그대로 제 귀책인가요? 아니면 본계약까지 집못보여준 집주인책임인가요?

이때가 3년전일인데 그때는 특약도안넣어주니 진행못하니까 포기해버렷거든요

알고싶은건

부동산은 집주인책임인걸 알고있었을텐데 오히려 제 계약금을 가져가는건 무슨경우인가요? 집주인하고 부동산하고 친해보였거든요 3년전일인데 괴씸한데 지금와서 다시 소송이나 문제재기할수있나요? 만약할수있다면 계약금만 돌려받나요 아니면 집주인한테 배액배상요구도할수있나요?

3년전일인데 어떻게 대응할수있을가요?

Answer 1

안녕하세요. 윤관열 변호사입니다.

1. 귀책사유의 판단

• 집을 보여주지 못한 책임:
  집주인이 본계약까지도 집을 보여주지 못한 것은 계약의 중요한 조건을 충족하지 못한 것이며, 이는 집주인의 귀책사유로 간주될 가능성이 높습니다.
  계약 이전에 실물을 확인할 기회를 제공하지 않는 것은 일반적인 부동산 거래 관행에 어긋납니다.

• 임차인의 사유:
  대출 불가로 인해 임차인이 계약을 포기하려 한 초기 상황은 귀책사유로 볼 수 있으나, 본계약 시점까지도 집을 보여주지 않은 점이 확인된다면 임차인의 귀책사유가 경감되거나 집주인 귀책으로 전환될 가능성이 큽니다.

2. 계약금 반환 및 배액배상 가능 여부

• 계약금 반환:
  집주인이 집을 보여주지 않은 상황이 주요 사유라면, 계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인의 계약 이행 의지가 있었음에도 집주인이 실물을 보여주지 못한 점은 법적으로 중요하게 고려됩니다.

• 배액배상:
  계약이 집주인의 귀책사유로 파기되었다고 인정될 경우, 집주인이 계약금의 배액(200만 원)을 반환해야 할 가능성도 있습니다. 이는 민법 제565조에 따른 손해배상 규정에 근거합니다.

3. 3년 전 사건의 소멸시효

• 소멸시효:
  부동산 관련 민사 청구권의 소멸시효는 일반적으로 3년입니다. 그러나 계약금을 돌려받지 못한 채권의 경우 소멸시효가 지나지 않았을 가능성이 있습니다. 정확한 시효 계산은 사건이 발생한 날짜와 계약 관계 종료 시점을 기준으로 판단해야 합니다.

4. 대응 방안

1. 내용증명 발송:

   • 집주인에게 가계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보내세요.

   • 내용에는 집을 보여주지 못한 점, 특약 거부로 계약 이행이 불가능했던 점을 명확히 기재하세요.

2. 법적 조치:

   • 가계약금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.

   • 배액배상을 요구하려면 집주인의 귀책사유로 계약이 파기되었다는 점을 입증해야 하므로 문자, 계약서 등의 증거를 확보하세요.

3. 부동산 신고:

   • 부동산 중개사가 집주인과 유착된 정황이 있거나, 부당하게 중개 행위를 했다면 국토교통부나 관할 지자체에 중개사무소를 신고할 수 있습니다.

사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.

감사합니다.