신탁회사에서 집을 담보로 대출을 받은 시점과 공사리모델링 공사 시작 시점이 같으면 낙찰자가 집을 소유하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

Question

대출 받은 시점에 리모델링 공사를 시작한 것으로 알고 있습니다. 그리고 4년 이후 공매로 넘어갔고 전세가구 3채 외에 다 공매완료되었습니다. 낙찰자가 계약금을 냈고 잔금을 치르지 않은 상태인데 이 시점에 잔금을 치르지 않으면 유찰이 되는 건가요? 공사업체는 저희가 이사를 하게 되면 공사대금을 더 못 받을 수 있다고 못 나가게 합니다. 이런 상황에서 낙찰자는 잔금을 치르면 소유권 이전이 가능한가요?

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  신탁담보 설정 시점과 리모델링 공사 착수 시점이 동일하더라도, 공매 낙찰자가 소유권을 취득하려면 반드시 잔금 납부가 선행되어야 합니다. 계약금만 납부한 상태에서는 소유권 이전이 이루어지지 않으며, 잔금을 기한 내 납부하지 않으면 공매는 실효되어 유찰 처리됩니다. 이 단계에서는 낙찰자에게 점유 배제나 퇴거 요구 권한이 없습니다.

• 법리 검토
  공매 절차에서 낙찰의 효력은 잔금 완납을 조건으로 완성됩니다. 잔금 납부 전까지는 매수인의 지위가 확정되지 않으며, 신탁 부동산의 소유권도 신탁회사 또는 매도인에게 존속합니다. 리모델링 공사대금 채권은 별도의 채권관계로서 공매 낙찰과 자동으로 연동되지 않으며, 공사업체가 점유를 이유로 퇴거를 제한할 법적 근거는 제한적입니다.

• 대응 전략
  낙찰자가 잔금을 납부하면 소유권 이전 등기가 가능해지고, 이후에야 명도나 점유 정리가 문제 됩니다. 현재 단계에서는 잔금 납부 여부와 기한을 정확히 확인하시고, 유찰 가능성을 전제로 향후 절차를 대비하셔야 합니다. 공사업체의 채권은 공매 절차와 분리해 판단되므로 직접적인 퇴거 저지 사유가 되지는 않습니다.

• 추가 조치 및 유의사항
  공사 착수 시점이 담보 설정과 중첩되는 경우 권리관계가 복잡해질 수 있으므로, 신탁계약 내용과 공매 조건을 면밀히 확인해야 합니다. 잔금 미납 상태에서의 요구에는 응할 필요가 없습니다.