공유지에 대한 고지없는 계약에 대한 질문
안녕하세요
주택을 매매하려고 직거래로 계약서를 쓰고 중도금까지 전한 상황에서 등기부등본을 떼어보니 한 필지위에 여러채 집이 올라있는 공유지 상태더라구요
집을 보러갔을때, 계약서를 쓸 때 일체 공유지라는 것에 대한 언급이 없었고
계약서 작성시에도 어차피 법무사 사무실에가서 등기를 할 것 이니 자세한 수치나 이런 것은 법무사사무실에서 작성하자며 공란계약서를 썼습니다
한 필지위에 있는 집이 하나의 공유된 골목을 사용하고 있고
토지대장에 각자의 지분율만 나와있는데 이런 경우 계약서를 쓸때까지 공유지라는 언급이 일체 없었던 점과
차후 집을 고치거나 하는 등을 할 때 공유지 위에 다른 집들의 동의를 받아야 한다고 하던데 이런 부분에 대한 미고지를 사유로 계약 해지가 가능한가요?
아니면 직거래 계약시 작성한 계약서를 공란으로 두었던 부분을 문제로 공인중개사 사무실에서 새로 특약을 추가해서 계약서를
작성할 수 있는 부분인가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
공유지임을 계약 체결 전 고지하지 않았다면 계약 해지 또는 취소 사유가 될 여지는 충분합니다. 토지의 소유 형태는 매수 판단에 중대한 영향을 미치는 사항으로, 이를 알리지 않은 상태에서 계약이 이루어졌다면 민법상 착오 또는 기망 주장 가능성이 검토됩니다. 특히 공유지 특성상 장래 증축·수선·사용 제한이 예상되는 경우라면 하자 있는 계약으로 평가될 수 있습니다.법리 검토
부동산 매매에서 토지가 단독소유인지 공유지인지 여부는 거래의 본질적 요소에 해당합니다. 공유지인 경우 지분 비율에 따라 권리 행사가 제한되고, 다른 공유자의 동의가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 점을 고지하지 않았다면 신의성실 원칙 및 계약상 고지의무 위반 문제가 발생합니다. 계약 당시 공유지임을 알았다면 계약하지 않았을 가능성이 인정되면 착오 취소 주장도 가능합니다.공란 계약서의 효력 문제
중요 사항이 공란인 계약서는 그 자체로 분쟁 소지가 큽니다. 다만 이미 중도금까지 지급된 이상 계약은 성립된 것으로 보며, 공란 부분을 사후에 일방적으로 보완하는 것은 어렵습니다. 공인중개사 사무실에서 새로 계약서를 작성하려면 반드시 당사자 전원의 합의가 필요하며, 특약을 추가하더라도 기존 계약의 하자 문제가 소멸되는 것은 아닙니다.실무적 대응 방향
현재 단계에서는 공유지 미고지를 핵심 사유로 계약 해지 의사표시를 명확히 하고, 지급한 금원의 반환을 요구하는 절차가 우선 검토됩니다. 상대방이 이를 다툴 경우 계약 체결 경위, 설명 내용, 공유지로 인한 제약 사항을 중심으로 분쟁이 진행될 가능성이 큽니다. 추가 계약서 작성은 신중히 판단하셔야 하며, 기존 계약의 법적 효력과 해지 가능성을 먼저 정리하는 것이 바람직합니다.