재개발 조합원 분양신청 기한을 놓쳤을 때 자격 상실이나 일반분양 전환이 실제로 가능한가요?
재개발 조합원 자격을 이미 확보한 상태에서 본인이 해외로 장기 체류하게 되며 실거주를 유지하지 못하는 상황이고, 동시에 배우자에게 지분 이전을 고려하고 있습니다. 이 과정에서 조합이 분양신청 접수를 고시했지만, 해외 체류 중이라 기한 내 서류 제출이 어렵게 되면 분양 신청이 누락될 수 있다는 우려가 생겼습니다. 이런 상황에서 조합은 조합원 자격 박탈 또는 일반분양 전환을 할 수 있는 법적 근거가 있는지, 또한 명의 이전 시 조합원 지위가 승계되지 않거나 실거주 요건 미달로 불이익을 받을 수 있는 사례가 실제로 존재하는지도 알고 싶습니다. 특히 분양 신청 누락이나 지연에 따른 구제 방법, 혹은 위임·대리 제출 등의 실무 대응 방안이 있다면 구체적으로 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 사업 진행 절차 중에 조합원 분양 신청 기간이 있습니다.
그 기간에 반드시 신청을 해야지(대리인이라도) 만일에 그 기간 신청을 하지 않을 경우 조합원 지위가 박탈이 되고 종전평가금액으로 현금 청산 대상자가 될 수 있으니 반드시 신청을 해야 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
조합원이 정해진 기간 내에 분양신청 하지 않으면 조합원 자격이 박탈되지 않지만 분양을 포기한 것으로 간주됩니다.
즉 분양권을 상실하고 일반분양 대상자로 전환될 수 있습니다.
따라서 대리인 지정 + 위임장을 작성하여 대리 접수를 하시는 것이 좋습니다.
또한 질병, 해외체류, 사고 등은 사유서 + 증빙자료 제출 시 일정 범위 내 구제가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
이 부분은 실제 재개발·재건축 현장에서 종종 발생하는 상황이고, 처리 기준이 「도시 및 주거환경정비법」과 각 조합의 정관 및 분양신청 공고문에 따라 결정됩니다. 아래에 정확하고 실무적인 설명 드릴게요.
조합원 분양신청 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
네. 분양신청 기한 내에 신청하지 않으면 조합원 지위 상실은 아니지만, ‘일반분양 대상자로 전환’될 수 있습니다.
이는 도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항에 근거합니다.법 조항: "조합설립인가일부터 관리처분계획인가 전까지 분양신청을 하지 아니한 경우, 그 조합원의 토지 등 소유자는 일반분양 대상자로 본다."
즉, 조합원 지위 자체는 남더라도, 분양권은 상실하게 되고, 분양신청을 못 하면 분양가격이 아닌 일반분양가(상당히 비싸죠)에 청약해야 하거나, 분양 없이 청산 대상이 될 수도 있어요.
명의이전 시 조합원 지위 승계는?
조합원 지위는 일반적으로 조합설립인가 시점에 등기부상 소유자에게 부여됩니다.
따라서 배우자에게 명의이전을 하면 조합원 지위는 승계되지 않아요.그리고 재개발·재건축 구역에선 조합설립인가 이후 거래 시, 통상 조합원의 권리·의무 승계 규정을 두고 있는데,
이때도 조합의 동의가 필요하거나 명의이전으로 인한 지위 상실이 발생하는 사례가 있어요.실거주 요건은 대부분 관리처분계획 인가 이후 입주 시점의 우선 공급권 자격에 영향을 주는 부분이고,
분양신청 단계에서는 실거주 여부보다는 분양신청 의사표시 기한 내 제출 여부가 중요합니다.분양신청 누락/지연 시 구제 방법
법적 구제책은 사실상 없습니다.
법상 정해진 분양신청 기간을 넘기면 바로 일반분양 전환 대상이 됩니다.다만 실무적으로
위임장과 분양신청서를 대리인(배우자나 가족)을 통해 접수 가능
해외 체류 사유로 조합에 공문 및 입증서류(여권 사본, 출입국사실증명 등)를 제출해 기간 내 유예나 서류 접수 기한 연장을 요청하는 사례도 있어요.
조합마다 정관과 운영 규정, 그리고 조합장의 재량에 따라 달라지는 경우가 많으니
조합과 즉시 협의해 위임장, 신청서, 체류 증명서류를 준비해두시는 게 안전합니다.실제 사례
서울, 경기권 주요 재개발 구역에서도 기한 내 미신청으로 일반분양 전환 사례가 종종 발생했으며,
명의 이전으로 조합원 지위가 상실된 케이스도 법원 판례로 확인됩니다.대표적으로 서울 강동구 A재개발구역, 2021년: 해외체류 사유로 기한 내 분양신청 못 해서 일반분양 전환
경기 성남 B재개발, 2019년: 배우자 명의 이전 후 조합원 지위 상실 판결이 있습니다. 참고하세요!