안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
먼저 동의를 구하는게 상식이긴 합니다만, 사람 마음이 다 내맘 같지는 않지요.
그렇게 동의없이 다른 세입자를 구해왔으면 임대인은 설령 임차인의 행동이 마음에 들지는 않아도 특별히 신규임차인과의 계약을 거부 할 수는 없습니다.
다만, 계약이 1년이상 지난상태라면 임대료의 증액은 신규 임차인에게 요구 할 수 있고, 받아들이지 못하면 그것은 기존 임차인이 마음대로 진행한 결과로 계약이 이루어지지 않겠지요.
또한, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 안할 수 있는 법적 조항으로는 상가임대차보호법 10조1항에 아래와 같이 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우