경제
생애최초 매수 예정자인데, 기존 LH청년전세계약 해지를 위해, 집주인의 담보대출 실행 시 전출 타이밍 관련 문의드립니다.
안녕하세요.
저는 현재 LH 청년전세임대주택에 거주 중인 생애최초 주택 매수 예정자입니다.
본계약일은 2025년 5월 중순, 잔금일은 7월 말로 예정되어 있고,
집은 실거주 목적이며 LTV 80% 조건으로 주택담보대출을 받을 계획입니다.
문제는 지금 살고 있는 오피스텔에서 전세보증금이 7천만 원(LH 대출 포함)인데, 만기일이 내년 3월인 상황이라서 중도퇴거로 진행해야합니다.
그러나 집주인이 이걸 갚을 자금이 없어서 삼성화재 담보대출(4,900만 원)을 받아
그 당일에 저희 어머니와의 반전세 계약을 맺고, 그 보증금 2,000만 원과 함께 LH 보증금을 상환하겠다는 구조로 구두합의가 된 상황입니다. 집주인의 경제상황으로 보았을 때, 만기시에도 상환할 수 있을지 의문이고, 하루빨리 본 계약 전에 정리를 하는게 맞다고 생각해서 최대한 빨리 진행하려 합니다...
그런데 삼성화재 측에서는 담보설정을 위해 제가 하루 전에 전출을 해야만 한다고 했고,
부동산에서는 그 하루 사이에 만에 하나 일이 틀어지면 보증금도, 대항력도 다 날릴 수 있다며 위험하다고 말합니다.
솔직히 저도 이게 맞는 구조인지 너무 불안합니다.
당일에 등기,담보설정,대출실행,보증금상환이 다 되긴 한다지만, 제가 하루 전 다른 집으로 전입하는 순간 대항력을 상실하니까요.
LH에서도 보증금 반환 전 전출은 금지하고있다는 건 알고있습니다... 일단 LH측 보증금반환확약서 양식은 집주인으로부터 오늘중으로 받아낼 예정입니다...
이런 상황에서 제가 궁금한 건
1. 하루 전 전출 후, 담보설정과 대출 실행이 다음 날 이루어지는 이 구조가 임차인 입장에서 정말 괜찮은 방식인지, 아니면 절대 피해야 하는 건지.
1.1. 혹은 전출, 대출실행, LH계약해지 전부 하루만에 처리할 방법은 없는지
2. 이런 경우, LH 측에 미리 설명하고 법무사 입회 하에 진행하면 되는지 (혹은 전례가 있는지)
3. 부동산은 선순위임차보증금 확인서를 안 써주려 합니다. 이런 문서 없이도 삼성화재 측 법무사가 등기상 조사로만 대출 실행이 가능한 건지 궁금합니다.
매매도 그렇고, 기존 보증금도 걸려 있어서
지금 저 혼자서 결정 내리기가 너무 무섭습니다.
관련된 경험이나 조언 꼭 부탁드립니다.
감사합니다.
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상황을 찬찬히 정리해보고, 임차인 입장에서 안전하게 진행할 수 있는 방법과 리스크를 최대한 줄이는 방향으로 설명드릴게요.
1. 하루 전 전출 후 담보설정/대출 실행? 정말 괜찮은지?
결론부터 말씀드리면 절대 권하지 않습니다.
그 하루 사이에 대항력과 우선변제권 모두 상실되고, 담보설정이 정상적으로 안 되거나 대출 실행이 지연되면
LH보증금 반환도 물거품 될 수 있어요.특히 지금 집주인의 자금사정이 불안한 상태라면 그 하루는 너무 치명적인 공백이에요.
1-1. 전출, 대출실행, LH해지 하루만에 처리 가능 여부
가능합니다.
방법은 아래처럼 잡으면 돼요.1.등기소 법무사/담당자와 삼성화재 대출팀과 사전 긴밀히 조율
2.당일 오전 9시~10시 사이에 법무사 입회 하에 담보설정+등기 신청
3.대출 실행 후 바로 LH로 보증금 상환
4.전입신고+전출 신고 동시 진행단, 이 구조도 삼성화재 쪽에서 담보설정 이전 임차인 전출을 고집하지 않을 때만 가능해요.
법무사가 협의 가능 여부 확인해보는 게 첫 번째예요.Tip
대부분 보험사·은행도 상황 설명하면 임차인 전출을 담보설정 직후로 조정해주는 경우 많아요.
"임차인 전출 → 담보설정" 구조가 아니라
담보설정 → 대출 실행 → 보증금 반환 → 임차인 전출로 요청해보세요.
법무사, 대출담당자, 부동산이 협조만 하면 가능한 플로우입니다.2. LH에 설명하고 법무사 입회 하에 진행 가능 여부
가능합니다.
LH도 이런 사례 많이 겪어요.
단, 보증금 반환 확약서와 함께 전출 전날 담보설정 불가 / 당일 보증금 상환 확인서류 첨부 조건으로
법무사 입회하에 안전하게 처리하는 방법으로 협의해보세요.LH에서도 보증금 반환 전 전출 금지 원칙은 있지만 법무사 입회 + 대출 실행 및 등기확인 당일처리 조건이면 승인해주는 경우 있어요. LH 지자체 담당자와 구체적으로 협의 권장.
3. 선순위임차보증금 확인서 없이 담보대출 실행 가능 여부
대출 실행은 등기부등본과 법무사의 권리관계 조사로 가능해요.
다만, 담보대출기관 입장에서는 임차보증금 확인서를 요구하는 경우가 대부분입니다.삼성화재 법무사가 등기부상 권리만으로 대출 실행 가능 여부 확인
임차보증금 확인서 없이도 가능하다고 하면 가능은 합니다.
다만 리스크는 전적으로 집주인과 대출자 쪽 몫. 가능 여부 법무사에게 반드시 재확인하세요.참고하시길 바랍니다.