전세권 설정 및 전세금반환보증 관련 질문
현재 LH 청년전세임대 거주중이며, LH 만기가 3월22일 이라 이사할 집 물색중입니다.
이사할집은 버팀목 전세대출 이용할 계획입니다
맘에드는 집이 있어 전세계약 진행중이며 가계약금 걸어놓았고 명절 전으로 계약서 작성 및 계약금(5%)납입 하려합니다.
LH만기가 3월이다보니 만기 전까지는 이사할 집으로 전입신고가 불가능하다고하여 잔금납입 시점에 전세권 설정 동시진행으로 계획하고있습니다. 전세권 설정하여 대항력 확보하고 LH만기도래 후 이사할집으로 전입신고 및 전세금 반환보증 가입할려고 하는데요.
1. 전입신고 없이 전세권을 먼저 설정하더라도 추후 혹시나 발생할 수있는 권리침해 및 전세보증금을 반환받지 못하는 상황에 대하여 변제 및 구제받을수있는 저의 권리 또는 대항력에 대하여 문제소지가 없는건지??
2. 잔금 납입 및 입주 이후에 전입신고(3월 22일 이후 예상) 및 전세금반환보증에 가입하더라도(잔금 납입일로부터 전입신고 시점 사이에는 압류 등 권리침해 사항 발생하지 않는다고 가정) 추후 문제발생시 HUG로 부터 전세금반환 받는것에 있어 문제는 없는지궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세권은 물권으로써 채권인 임차권에 비해 많은 권리가 부여됩니다. 채권인 임차권의 경우 임대차 보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 부여받으면 물권과 같은 대항력, 우선변제권의 권리가 생기게 됩니다. 반대로 전세권 등기를 할 경우는 전입신고여부와 관계없이 대항력과 우선변제권이 생기며, 보증금 미반환시 경매신청 또한 바로 가능하며, 동의없는 전대차도 가능한 물권입니다. 즉 전세권을 설정한다며 사실상 보증금 보호를 위한 강력한 권리가 부여됩니다. 그리고 전세권 등기가 이루어지면 이후 다른 물권 설정이 되도 선순위이기 때문에 전세보증보험 가입에 문제가 없습니다.