세금·세무
재건축 환급금 양도소득세 문의드립니다.
재건축아파트 조합원입니다. 최근 매수해서 조합원 분양을 올해 진행할 것 같은데, 환급금이 평형 선택에 핵심적인 역할을 할 것 같아서 고민입니다.
매매는 올해 했고 28억원 가량에 매매했고 사업성이 좋은 단지라 환급금이 현재 기준으로는
33평 선택 시 10억원 가량 환급
40평 선택 시 6.3억원 가량 환급
44평 선택 시 4.7억원 가량 환급
48평 선택 시 2.8억원 가량 환급으로 나오고 있습니다.
물론 추후 공사비 상승에 따라 상이해질 수 있지만 현 시점 대비 일반분양가도 상당히 올라갈 것 같아 대략 저 정도로 가정할 경우
양도소득세가 평형별로 얼마정도 나올지 대략 알 수 있으면 좋겠습니다.
결국에 재건축은 대략적으로 개념만 생각하면 대지지분을 처분해서 공사비에 충당하고 남은 돈은 환급으로 알고 있어서..
취득가액을 처분한 땅에 어떻게 안분하고, 그 양도차익을 어떻게 계산하는지 / 취득경비는 취득세만 있다고 가정(취득세 9,260만원)한 경우로 해서
상세한 설명을 주시면 추후 환급금 나올 때 방문 상담 드리겠습니다.
1개의 답변이 있어요!
1. 취득가액 안분 계산 (핵심 공식)
환급금 부분에 대한 취득가액은 다음과 같이 안분합니다.
환급금 부분 취득가액 = 전체 취득가액(28억 + 취득세 등) × [환급금 ÷ 권리가액]
33평 선택 시 (환급금 10억 가정) 만약 권리가액이 30억이라면, 전체 취득가액의 약 33.3%가 환급금에 대한 취득가액이 됩니다.
수령하는 환급금 그 자체가 양도가액이 됩니다.
2. 양도차익 산정 절차
양도가액 : 수령할 환급금 (예: 10억, 6.3억 등)
취득가액 : 위 안분 공식에 따라 계산된 금액
필요경비 : 취득세(9,260만 원) 중 환급금 비율만큼 안분한 금액
양도차익 : 1 - (2 + 3)
평형별 예상 양도소득세 영향 분석
사용자님의 경우 올해 28억 원에 매수하셨기 때문에, 권리가액과 매수가액의 차이가 크지 않다면 양도차익 자체가 아주 높게 형성되지는 않을 수 있습니다. (단, 권리가액이 매수가액보다 현저히 낮게 책정될 경우 주의가 필요합니다.)
| 33평 | 10억 원 | 양도하는 지분이 가장 커서 세금 부담이 가장 높습니다. |
| 40평 | 6.3억 원 | 중간 단계의 양도차익 발생합니다. |
| 44평 | 4.7억 원 | 상대적으로 적은 양도차익 발생합니다. |
| 48평 | 2.8억 원 | 양도하는 지분이 가장 작아 세금 부담이 가장 낮은 편입니다. |
제언
비과세 여부
만약 이전고시일 당시 사용자님이 1세대 1주택자이고 비과세 요건(보유기간 등)을 충족한다면, 환급금에 대해서도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 28억 원 매수이므로 고가주택(12억 초과)에 해당하여 12억 초과분에 대해서는 세금이 발생합니다.
보유기간 산정
환급금에 대한 보유기간은 종전 주택의 취득일(올해 매수일)부터 이전고시일까지로 계산합니다. 장기보유특별공제 적용 시 이 기간이 중요합니다.
취득가액 확인
실제 양도차익은 [환급금 - (매수가액 × 환급금/권리가액)]으로 계산되므로, 조합에서 통보받을 권리가액이 확정되어야 정확한 세액 계산이 가능합니다.