임차권등기 설정이 된 상태로 이전 계약과 동일한 조건으로 연장계약을 진행 할 때, 임차권 등기의 효력은 사라지나요?
임차권등기 설정이 된 상태로 이전 계약과 동일한 조건으로 연장계약을 진행 할 때, 임차권 등기의 효력은 사라지나요?
임차권 등기는 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 갈 경우 전입일이 달라지고 이전 살던 곳에 현재 거주중이 아니기 때문에 대항력을 갖기 위해 설정하는 것으로 알고 있습니다.
그러나 연장계약을 할 경우, 거주중인 건물과 등본상 전입일이 바뀌지 않을텐데 임차권 등기의 효력이 남아 있는지 궁금합니다.
추가적으로 임차권등기가 설정된 상태로 연장계약을 할 수 있는지도 궁금합니다.
두 가지에 대한 답변 부탁드립니다.
민법 제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
주택임대차보호법 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
원칙적으로 원래 임대차는 등기를 하는게 원칙입니다. 하지만 주택임대차의 경우에는 집주인이 등기를 해주는 것에 거부감을 느끼므로 주민등록과 확정일자를 갖춘경우 대항력을 주어 등기와 비슷한 효과를 주는 것이 주택임대차보호법입니다.
따라서, 퇴거할 경우에도 보증금을 주지 않으면 다시 원칙으로 돌아가서 임대차 등기를 강제로 법원의 허가로 받는 것입니다.
그렇다면 원래 원칙이 등기에 있는것이므로 연장계약을체결한다고 하더라도 별도의 말소 절차가 없는 한 임차권 등기의 효력은 사라지지 아니하며, 연장계약 또한 가능할 것으로는 보이나 보증금 인상이나 전세금 변경이 있는 경우 기존 등기의 범위를 초과하는 범위는 우선변제가 어려울 것으로 보입니다.