급질문 임대차계약 우선변제권 및 대항력 문의
부모님이 첫 임대차계약을 2010.10.2일에 하셨고 고령이라 모르셔서 제가 뒤늦게 알고 전입신고를 23.6.9일 확정일자를 23.10.24월에 받았습니다.
전입신고와 확정 일자를 받기전인 2020.10.2일 모종의 재판으로 임대차계약 기간만료 판결이 났고 22.3.9일 임대인과 이전 계약을 잇는 것을 명시한 임대차재계약을 맺었습니다. 계약서는 분실하였고 원본 사진을 찍어 두었습니다(내용은 명확히 잘 보입니다)
질문
1. 판결에서 기간이 만료한(받을 당시 판결을 모르고 있었음) 이전 임대차계약에 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았는데 재계약서에 전입신고와 확정일자를 받지 않은 경우 점유외 대항력과 우션변제권이 유지되는지요? 원계약서는 분실하였고 사진으로 촬영한 것만 갖고 있습니다.
2.재개발 이주땜에 보증금 분쟁으로 도시정비법 70조 1항에 따라 계약해지 내용증명을 보냈는데 월요일 등기가 도달하면 즉시 계약해지되는데 사진으로 출력한 계약서에 아침 일찍 전입신고와 확정일자를 받는게 효력이 있는지요?
3. 임차권등기신청을 하여 등기 등재 판결을 받는다면 대항력과 우선변제권이 유지되는지요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
기존 계약을 연장하는 의미의 동일한 임대차계약을 체결한 것이라면 이전에 받은 전입신고와 확정일자의 효력은 유지되는 것으로 보아야 할 것 같습니다(계약서 원본이 분실되었어도 이를 입증할 수 있다면 별 문제 없을 것이고, 특히 확정일자는 주민센터에서 확정일자부에 기록하기 때문에 객관적 증빙이 가능할 것입니다).
전입신고는 임대차계약서와 무관하게 가능하며, 확정일자의 경우 주민센터 등에서 이를 받으려면 임대차계약서 원본이 필요합니다(인터넷 등기소에서 온라인으로 확정일자를 받을 경우에는 스캔본을 첨부하면 됩니다). 따라서 사진으로 출력한 임대차계약서에 확정일자를 받는 건 오프라인에서는 불가능하고, 인터넷 등기소를 통해 시도를 해보셔야 할 것 같습니다.
임차권등기가 경료되면 이사 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.