부담부증여계약 일부 해지 가능 여부가 궁금합니다
1. 법인이 소유한 토지에 대해 개발행위허가를 받기 위해 개인(특수관계인)에게 토지(필지)에 대한 부담부증여계약을 진행
- 부담부증여계약을 진행한 전체 필지 중 일부에 대해 개발행위허가를 받음
- 이 경우 허가받은 부지(필지)에 대해 일부분 부담부증여계약이 해지가 가능할까요?
(참고로 부담부증여를 진행한 필지는 근저당이 있음)
결론 및 핵심 판단
부담부증여계약은 증여와 채무인수의 결합계약으로, 이미 이전등기나 채무인수가 이루어진 경우에는 원칙적으로 일부 해지가 불가합니다. 다만, 계약상 목적이 특정 개발행위 허가를 전제로 한 것이라면, 허가가 일부 필지에만 이루어진 경우 그 부분에 한해 계약의 목적 달성이 불가능하다는 사정을 근거로 부분 해지 또는 계약 수정이 가능할 여지가 있습니다. 단, 이미 근저당이 설정된 필지는 해지 전 채권자 권리를 침해하지 않도록 해야 합니다.법리 검토
민법상 부담부증여는 쌍무계약적 성격을 갖기 때문에 일반 증여와 달리 당사자 간 채무불이행이나 목적불능 사유가 있을 경우 해지가 가능합니다. 그러나 부동산 등 특정 목적물의 일부만을 대상으로 한 계약 해지는 원칙적으로 불가하며, 계약서상 필지별로 구분된 채무인수 또는 평가가 명시되어 있다면 예외적으로 부분 해지가 허용될 수 있습니다. 근저당이 존재하는 경우에는 해당 채권자의 동의 없이 소유권 변동이나 계약해지가 효력을 가지기 어렵습니다.수사 또는 재판 대응 전략
우선 계약서 내용을 검토하여 필지별로 독립된 부담·채무인수 구조인지 확인해야 합니다. 허가가 이루어진 필지와 미허가 필지가 명확히 구분되어 있다면, 해지 범위를 한정한 합의서를 작성해 당사자 간 변경계약으로 처리하는 것이 현실적입니다. 해지로 인해 증여세 또는 양도세 문제가 재발생할 수 있으므로, 세무전문가 검토를 병행해야 합니다.추가 조치 또는 유의사항
근저당권이 설정된 상태에서 일부 해지를 단독으로 진행하면 채권자 보호 규정 위반으로 무효될 가능성이 있습니다. 따라서 해지 전에 금융기관 동의 또는 담보설정 변경을 선행해야 합니다. 계약상 목적 달성 실패를 이유로 부분 해지를 추진할 경우, 사전 통지 및 합의서 작성으로 분쟁을 최소화하는 것이 바람직합니다.