[ 추가 문의] 매도후 보일러 이상 확인 보상해야 하나요?

Question

하기 문의에 대해 변호사님께서 친절한 답변 주셨는데 추가 문의가 있어서 다시 글 작성합니다.

계약서를 보니 특약에 "현 시설 상태에서의 매매 계약" 이라고 명시되어 있습니다.

혹시 해당 특약 부분이 매도인의 책임을 줄이는데 도움이 될까요?

[ 25.11.4 문의 내용 ]

아파트를 '25.6월에 매도했고, 이사 후 5개월 경과된 '25.11월 현재 매수인이 보일러 배관 손상 문제를 제기합니다.

해당 아파트는 23년에 보일러 고장으로, 보일러를 새로 교체 했고 저희 어머님은 보일러를 잘 사용하셨습니다.(보일러 정상 작동)

배관 손상 등에 대해서 전혀 모르고 계셨습니다.

매수인이 업체를 통해 점검한 결과를 보내왔습니다.

[ 배관 손상 상태 : 배관 열선 전원 코드 절단, 배관 외피가 녹아 눌러붙음 ]

해당 내용을 저희가 알았는데 사전 고지를 안해줬다고 말하네요..

저희는 정말 몰랐던 상태인데..

동 내용에 대해 매도인이 보상을 해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

아파트를 매도하신 후 5개월이 경과하여 매수인이 보일러 배관 손상 문제를 제기한 상황에서, 계약서 특약에 "현 시설 상태에서의 매매 계약"이라고 명시된 부분이 매도인의 책임에 어떤 영향을 미치는지 문의하셨습니다. 결론부터 말씀드리면, 해당 특약은 매도인의 책임을 줄이는 데 매우 중요한 역할을 하며, 질문자님께서 보일러 배관 손상 사실을 매도 당시 알지 못했다면 매수인에게 보상할 책임이 없습니다.

일반적으로 아파트와 같은 물건을 매매할 때 매도인은 민법상 하자담보책임을 집니다. 이는 매도한 물건에 하자가 있는 경우 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 하지만 계약서에 명시된 "현 시설 상태에서의 매매 계약"이라는 특약은 이러한 매도인의 하자담보책임을 면제하거나 제한하겠다는 의미로 해석되는 것이 일반적입니다. 이는 매수인이 현 상태를 충분히 확인하고 그 상태 그대로 인수한 것이므로, 매도인으로서는 그 이후에 발생하거나 매도인이 알지 못했던 하자에 대해서는 책임지지 않겠다는 약정으로 간주됩니다.

이 경우, 매수인이 하자담보책임을 묻기 위해서는 두 가지 핵심적인 사항을 매수인 스스로 입증해야 합니다. 첫째는 하자가 매도 당시에 이미 존재했던 것이라는 점(즉, 자신의 매수 이후에 발생한 문제가 아니라는 점), 둘째는 매도인(질문자님의 어머니)이 해당 하자를 알고 있었음에도 고지하지 않았다는 점(악의)입니다. 질문자님의 어머니께서는 2023년에 보일러를 새로 교체하셨고 배관 손상 등에 대해 전혀 모르고 계셨으며, 정상적으로 사용하셨다고 했으므로, 하자를 알고도 숨겼다는 매수인의 주장은 입증되기 어렵습니다. 따라서 현재로서는 매수인의 주장에 대해 적극적으로 대응하기보다는, "현 시설 상태 계약 특약과 매도인이 하자를 알지 못했던 점"을 근거로 보상 책임이 없음을 명확히 밝히시면 됩니다. 매수인이 소송을 제기하더라도 매도 당시의 '악의'와 '하자 시점'을 매수인이 입증하지 못하는 한, 승소 가능성이 매우 높습니다.