상가건물 계약에대해서 질문이있습니다
상가건물에 미용실을 월세로 들어가기로했습니다
계약할때 조심해야되거나 주의해야되는상황이 따로있는지 궁금합니다!!!
고수님들 답변부탁드려요
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
가장 갈등이 되는 것은 원상회복이나 수리비 부담에 대한 것이므로 구체적으로 당사자가 정할 수 있거나, 협의한 내용이 있으면 특약에 기재하시기 바랍니다. 특히, 원상회복의 기준이 되는 시점이 무엇이며 기존 임차인이 철거하지 않은 부분은 원상회복 범위에 포함되는지 등을 세심히 살펴보시기 바랍니다.
이외에도 권리금 회수에 관한 사항에 대해서도 권리보호에 관한 내용을 특약에 기재하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
계약 전 필수 확인사항건물의 법적 상태 확인 건물의 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다. 소유자가 실제 임대인과 일치하는지, 근저당권 설정 여부, 가압류나 압류 등이 있는지 확인이 필요합니다. 또한 해당 상가가 미용실 운영이 가능한 용도로 지정되어 있는지도 반드시 확인해야 합니다.
권리금 관련 확인 기존 임차인이 있는 경우, 권리금 수수 여부와 금액의 적정성을 검토해야 합니다. 권리금 회수 기회 보호 기간과 이전 임차인과의 권리금 정산 방법도 명확히 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 규정을 숙지하는 것이 중요합니다.
필수 기재사항 임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 정확한 인적사항, 상가건물의 정확한 주소와 면적, 임대차 기간, 보증금과 월세 금액, 관리비 부담 주체와 항목 등이 명확히 기재되어야 합니다. 특히 계약갱신요구권에 관한 사항도 반드시 포함되어야 합니다.
특약사항 검토 시설물 설치 및 변경에 관한 사항, 영업 업종 제한 여부, 수선비 부담 관계, 원상복구 의무 범위 등을 상세히 기재해야 합니다. 특히 미용실 운영에 필요한 특수 시설물 설치에 대한 허가 사항을 명확히 해야 합니다.
기본 시설 점검 전기, 수도, 가스 시설의 상태와 용량을 확인해야 합니다. 특히 미용실 운영에 필요한 전기 용량이 충분한지, 급배수 시설이 적절한지, 환기 시설은 제대로 작동하는지 꼼꼼히 점검해야 합니다.
인테리어 공사 관련 인테리어 공사 가능 범위, 허가 필요 여부, 공사 기간 동안의 임대료 감면 여부 등을 사전에 협의해야 합니다. 또한 퇴거 시 원상복구 의무 범위도 명확히 해야 합니다.
상권 분석 주변 상권 현황, 유동인구, 경쟁업체 현황 등을 철저히 분석해야 합니다. 건물과 상권의 발전 가능성, 주차 시설 여부 등도 중요한 고려사항입니다.
영업 제한 사항 영업시간 제한, 간판 설치 관련 제한, 소음 관련 규제, 공용시설 사용 규칙 등을 확인해야 합니다. 특히 미용실 운영에 필요한 특별한 제한사항이 있는지 확인이 필요합니다.
법적 보호를 위한 조치 계약서에 확정일자를 받고, 사업자등록과 영업신고 등 필요한 행정절차를 완료해야 합니다. 또한 화재보험, 영업배상책임보험 등 필요한 보험에 가입해야 합니다.
관리비 관련 확인 관리비 항목과 정산 방법을 명확히 해야 합니다. 공용관리비 분담 비율, 개별사용료 정산 방법 등을 상세히 확인하고 기록해 두어야 합니다.
이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 문서화하면 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전하며, 상가건물 임대차보호법상의 권리를 잘 이해하고 계약을 진행하시기 바랍니다.