1가구 2주택, 임대사업자 등록

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최셈사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 2주택이시며 월세를 받고 있다면 주택임대사업자 등록대상이시며 과세대상 입니다.

2. 등록을 한다면 필요경비 60%(미등록 50%)를 공제 한 후 기본공제 400만원(미등록 200만원)을 차감한 후 세율을 곱해 세금이 나옵니다.

3. 14% 세율로 분리과세를 말씀하시는 듯 합니다. 분리과세란 주택임대사업에 대한 소득만 따로 과세하고 납세의무를 종료하는 것을 말합니다. 즉 질문자님의 타소득과 주택임대소득을 합산하여 누진세를 적용하지 않는다는 것을 의미합니다. 질문자님의 타소득 규모에 따라서 분리과세와 종합과세 중 유리한쪽을 선택하셔야 합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택임대사업자 등록 대상입니다. 세무서, 지자체 두 군데에 사업자등록을 하여야 하는데,

세무서에 주택임대사업자로 등록하는 것은 소득세법상 의무사항입니다. 무조건 하셔야 합니다.

지자체에 사업자등록을 하는 것은 선택사항으로, 일정요건을 충족할 시 주택임대소득 계산과정에서 특혜를 줍니다.

2. 당연히 월세액에 따라 다릅니다. 2천만원 이하의 경우 분리과세를 선택할 수 있어서 세액이 조금 낮게 나옵니다. 그러나 2천만원 초과의 경우 무조건 종합소득에 포함되어 과세되기 때문에 세액이 상당히 크게 나올 수 있습니다. 민간임대주택으로 등록한 경우에는 주택임대소득 과정에서 주택으로 합산되지 않고, 1주택인 경우 고가주택이 아닌경우(9억 이하) 주택임대소득을 아예 과세하지 않습니다. 이에 해당하는지도 체크하시기 바랍니다.

3. 분리과세는 질문자와 배우자를 '분리'한다는 의미는 아니고, (질문자 명의의 주택 월세 가정) 질문자의 다른 종합소득(근로소득, 기타소득, 사업소득 등)과 합산하지 않고 '분리'하여 과세한다는 의미입니다. 예외적인 경우를 제외하고는 분리과세는 종합과세보다 세금이 적게나오므로 혜택이라 보면 됩ㄴ다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 2주택자가 1채에 대하여 임대업을 영위하고 이에 대해 월세를 받으시는 경우 세무서에는 반드시 주택임대사업자로 사업자등록을 하셔야 합니다. 또한 렌트홈에도 주택임대사업자로 등록이 가능한데 그에따른 혜택과 제재가 확실하니 이를 비교하셔서 렌트홈의 등록여부는 별도로 선택하시면 됩니다.

2. 주택임대사업자는 부가가치세는 면세사업자이지만 그에 따른 소득은 그 다음해 5월까지 종합소득세 신고를 하셔야 하며, 아주 당연하게도 얼마를 벌었는지에 따라 세금은 크게 달라지므로 현재 정보로는 절대 알 수 없습니다.

3. 분리과세가 적용될 경우, 현재 발생하고 있는 근로소득과는 별개로 별도의 세율을 곱하여 나온 산출세액만큼만 납부하시면 됩니다. 다만 분리과세가 적용되지 않을 경우, 현재 발생하고 있는 근로소득에 추가로 발생하는 주택임대사업 소득금액을 합산하여 종합소득으로 신고하셔야 하며, 누진세율인 만큼 높은 구간의 세율이 적용되므로 합산과세 시 분리과세보다 세금이 높게 나올 수 있습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 주택임대사업자 등록 대상인지요

1가구 2주택이라면 주택임대소득은 과세가 되므로, 세무서상 사업자 등록을 해야합니다. 세무서상 사업자등록을 하지 않을 경우, 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과됩니다.

2. 임대사업자 등록을 하는 경우, 세금은 어느 정도 발생되는지요

수입금액에 따라 다릅니다. 종합소득세의 세율은 소득 구간별로 6% - 45%까지 다양합니다. 단, 주택임대수입이 연 2,000만원 이하일 경우 14%의 단일세율로 분리과세가 가능합니다.

3. 저와 아내 모두 직장 생활을 하고 있는데 분리 과세라는 것은 무슨 의미 인가요

분리과세는 직장소득과 합산하지 않고, 주택임대소득만 별도의 단일 세율로 과세하는 것을 말합니다. 주택임대수입이 연 2,000만원 이하일 경우 소득금액의 14%의 세율로 분리과세를 선택할 수도 있습니다. 이 경우 필요경비의제와 기본공제가 적용되므로 세부담이 많이 감소됩니다. 이같은 분리과세를 선택하지 않고 직장소득과 합산하여 종합소득세 신고를 선택할 수도 있습니다. 주택임대수입이 연 2,000만원 이하라면 본인에게 적용되는 종합소득세 세율과 비교해서 유리한 방법으로 선택하시면 됩니다.

주택임대수입이 연 2,000만원을 초과한다면 근로소득 등의 타 소득과 합산하여 종합소득신고를 해야 합니다.

다음은 국세청에서 안내한 주택임대소득의 분리과세 계산 사례입니다. 참고하시면 좋을 듯 합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.