새마을금고에서 취급하는 관리신탁부동산 담보대출은 무엇인가요?
최근 새마을금고의 PF대출 위험성을 지적하며 새마을금고가 취급하는 관리신탁 부동산 담보대출이 PF대출과 유사한 성격이라고 합니다. 관리신탁 부동산 담보대출이 무엇인가요?
안녕하세요. 정의준 경제·금융전문가입니다.
관리신탁 부동산 담보대출은 새마을금고와 같은 금융기관에서 제공하는 대출상품 중 하나입니다. 이 상품은 부동산 투자자들이 자신의 부동산을 담보로 대출을 받는 것이 아니라, 금융기관에서 운용하는 부동산 투자회사에 부동산을 맡기고, 그 맡긴 부동산을 담보로 대출을 받는 것입니다. 이렇게 대출을 받은 자금은 부동산 투자자에게 대출되는 것이 아니라 부동산 투자회사에서 부동산 운용에 사용됩니다.
이 상품은 일반적으로 고수익을 기대할 수 있는 대출상품으로 인기가 높았으나, 최근에는 PF대출과 비슷한 위험성을 지적하는 목소리도 있습니다. 이유는 관리신탁 부동산 담보대출이 부동산 투자회사에게 위험부담을 떠넘기는 구조를 가지고 있기 때문입니다. 즉, 부동산 투자회사가 부동산 운용에서 손실을 입을 경우, 대출금을 상환할 수 없게 되면 부동산 투자회사의 부도 위험이 금융기관으로 넘어가게 됩니다. 따라서 이러한 상품을 제공하는 금융기관은 대출 상환 능력을 철저하게 평가하고, 위험성을 충분히 고려하여 대출을 진행해야 합니다.
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안녕하세요. 경제·금융 전문가입니다.
관리신탁 부동산 담보대출은 부동산을 담보로 받아 대출을 제공하는 제도입니다. 이 제도는 새마을금고뿐만 아니라 일부 은행, 보험사 등에서도 제공됩니다.
이 제도에서 대출을 받기 위해서는 부동산을 담보로 제공해야 합니다. 일반적으로 담보물의 가치는 대출한도에 따라 결정되며, 부동산 담보대출의 경우 대출한도가 대체로 높은 편입니다.
대출금의 상환은 대출기간이 지난 후 일시 상환하는 경우가 일반적입니다. 그리고 대출금을 상환하지 못하는 경우 담보물이 압류되고 경매에 내놓아 부채를 상환하는 방식으로 처리됩니다.
이에 반해, PF대출은 개인의 연금 자금을 담보로 받는 대출 상품입니다. 이 상품은 개인의 연금 자금을 담보로 받기 때문에 상환능력이 미약한 경우 대출한도가 높을 수 있으나, 연금 자금을 갚지 못한 경우 개인의 노후 생활에 큰 타격을 주게 됩니다.
따라서, 관리신탁 부동산 담보대출과 PF대출은 대출 상품으로서 성격이 유사하지만, 담보물과 상환 방식에서 차이가 있습니다.
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
현재 은행 재직 중으로 해당 질문에 대해서 답변 드리도록 할게요
질문자님께서 말씀주신 것은 '부동산담보신탁'을 통한 PF대출을 말씀하는 것으로서, 부동산담보신탁대출은 구입을 하는 부동산에 대한 관리나 처분권한을 부동산회사에 신탁한 후에 신탁사가 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융기관에서 대출을 일으키는 방식입니다. 부동산담보신탁 대출은 근저당설정을 하지 않아도 되고, 감정평가를 하지 않아도 되기 때문에 '수익증권'을 발급한 한도만큼 대출을 일으키다 보니 새마을금고에서 기존 규제에서 벗어나서 쉽게 대출을 일으킬 수 있다는 특징이 있어서 새마을금고를 통해서 많이 취급되었습니다.
결국 이는 PF대출을 우회하여서 지원한 것이다 보니 금융권에서는 해당 대출을 실질적인 PF대출로 보며, 1금융권에서는 해당 대출을 대환할시에는 PF대출로 해당 내용을 보고 검토를 하고 있으며 최근 저도 새마을금고의 부동산담보신탁 대출에 대한 대환 300억원 문의를 검토 받았으나 PF대출에 대한 1금융권의 시선은 '절대 불가'이기 때문에 물론 검토를 하였지만 수익성도 낮고 담보환가치도 낮아서 거절을 하였습니다.
답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 좋은 하루 되세요!
안녕하세요. 정진우 경제·금융전문가입니다.
관리신탁 부동산 담보대출은 부동산 담보를 바탕으로 대출을 받는 상품입니다. 일반적으로 부동산 담보대출은 대출금액 대비 부동산 가치를 책정하여 대출한도를 결정하게 됩니다. 이 경우 대출금액이 부동산 가치를 초과하면 해당 부동산을 매각하여 대출금을 상환하는 방식으로 대출을 상환합니다.
그러나 관리신탁 부동산 담보대출은 부동산을 매각하지 않고, 대출금 상환을 위해 부동산을 관리신탁 기관에 맡긴 후, 매년 일정 금액을 관리신탁 기관에서 수령하여 부분적으로 상환하는 방식입니다. 관리신탁 기관은 매년 일정 금액을 수령하며, 이를 대출금 상환에 사용합니다. 이러한 방식으로 상환할 경우 대출금 상환 기간이 길어지지만, 부동산 매각에 따른 손실 위험을 줄일 수 있습니다.
그러나 이러한 부동산 담보대출 상품에서도 대출금액 대비 부동산 가치를 초과하는 대출을 하는 경우, 대출금 상환에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 또한, 대출금 상환 기간이 길어질수록 이자 비용이 높아지는 등 부동산 담보대출 상품의 특성상 위험성이 존재할 수 있습니다. 따라서, 부동산 담보대출 상품을 이용할 때에는 대출금액 대비 부동산 가치를 신중하게 검토하고, 대출금 상환 계획을 철저히 수립하는 것이 중요합니다.
