전세 계약후 금융권의 근저당설정 등재시 전세금은 보호를 받을수가 있나요?

Question

부동산 전세계약후 1금융권의 근저당 설정이 등기부등본상 등재가 되었다면 전세입자는 금융권보다 먼저 보호를 받을수가 있는지 궁금합니다.

김대용 공인중개사 · Accepted Answer

전세권을 설정하였다면 당연히 보호를 받을 수 있으며, 전세권을 설정하지 못했다면 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받은 경우에 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 전세 계약을 하였다면 최대한 빨리 확정일자를 받고 전입신고를 해야 유리합니다.또한 소액임차인에 해당하는 경우 일정 금액의 보증금을 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리가 있으나, 소액임차인에 해당하지 않는다면 전세권 여부, 전입신고 및 확정일자 여부에 따라 달라지게 됩니다.

이정빈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.질문자님께서 전입하신 날짜가 중요합니다~ 자세한 내용을 설명드릴 테니 시간이 되실 때 천천히 보세요^^그리고 도움이 되실 만한 영상도 링크를 드릴 테니 참고하시면 아마 일상생활에 법률적인 도움이 되실 겁니다.*대항력과 우선변제권 대항력이란 전입신고 + 확정일자가 아니고..전입신고 + 점유(거주)입니다.대부분 잔금치르고 이사가실 때 전입신고를 하시죠? 전입신고와 점유를 하게 되면 대항력이 있다고 표현하고부동산이 매매가 됐을 경우 새로운 집주인에게 쫓겨나지 않고 계속 살 수 있는 권리가 있는 겁니다.그런데... 경매의 경우엔 조금 다릅니다.전입신고 + 점유가 대항력의 요건인데.. 대항력의 효력은 전입신고를 한 다음날 0시에 발생하고 쉽게 그냥 다음날이라고생각을 하시면 되고 부동산에 설정된 최선순위 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 권리보다 날짜가 빠를 경우엔낙찰자가 인수를 하여야 합니다. 따라서 대항력이 있다고 표현을 하고만약 전입신고를 늦게 해서 이미 부동산에 설정된 근저당 등의 날짜보다 늦다면 이때는 대항력이 없다고 표현을 하며낙찰자는 보증금을 인수하지 않습니다.전입신고+점유=대항력이고 여기에 +확정일자 까지 받을 경우엔 우선변제권이 생기는 것이고원래 임차보증금은 채권이라 안분배당을 해야하지만 확정일자를 받을 경우엔 근저당권처럼 순서대로 배당을 받을 수 있습니다.우선변제권의 경우 전입신고+점유+확정일자가 필요한데 효력은 이중 가장 늦은 것을 기준으로 합니다.위에서 언급했듯이 전입신고는 다음날 0시에 효력이 발생하기에 오늘 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 동시에 받았다면우선변제권의 효력은 다음날에 발생합니다.예를 들어 전입신고 2022. 8. 11. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 12.생기는 것이고전입신고 2022. 8. 10. 확정일자 2022. 8. 11. 이라면 우선변제권은 2022. 8. 11.생기는 것이고이 날짜와 등기부에 가장 먼저 설정된 근저당, 저당, 압류, 가압류 등의 소위 말소기준권리라고 칭하는 권리의 날짜와 비교를하면 됩니다. 당연히 점유(실거주)를 한 날짜도 따져야 하지만 대부분은 실제 거주를 하기에 특별한 경우를 제외하고는전입신고와 확정일자의 날짜를 확인하시면 됩니다.결론적으로, 은행근저당보다 질문자님의 전입과 거주가 더 빠를 것으로 예상되는데 이런 경우 대항력이 있고 혹여 문제가 발생해도쫓겨나는 일은 없습니다. 다만, 부동산 시세 등을 종합적으로 판단하며 보증금 회수 등은 별도로 검토가 필요합니다.https://youtu.be/ufFuzIrObtk