세금·세무
진심확신에찬수달
2억 빌라 저가 양도 시 증여세 과세 여부
[질문 1] 저가 양도 시 증여세 과세 여부
부모가 2026년 1월 약 2억 원에 취득한 원룸 빌라를 2000년생 아들에게 시가 대비 약 30% 저가로 양도하려고 합니다.
해당 주택에는 현재 전세보증금 9천만 원의 임차인이 거주 중이며, 이를 감안한 실질 매매구조는 다음과 같습니다.
매매가: 약 1억 4천만 원
전세보증금: 9천만 원 (승계)
실제 지급액: 약 5천만 원 (아들이 부모에게 지급)
아들의 자금 출처와 소득은 다음과 같습니다.
2013년부터 2023년까지 증여받은 5천만원 정도이며
※증여취득세미신고임
군 복무 및 학교 아르바이트, 주식투자 등을 통해 형성한 자금 5천만 원
아들은 올해 3월부터 약 10개월간 4대 보험이 있는 계약직 근로를 시작함(26년 예상 합산 소득 2천2백만원)
이와 같은 상황에서, 저가 양도에 따른 이익에 대해 증여세가 과세되지 않고 매매로 인정될 수 있는 지 궁금합니다.
[질문 2] 매매를 했으나 증여로 판단될 경우의 부담 세액
부모와 아들 간의 거래에서,
매매계약은 1억 4천만 원으로 부동산을 통하여 체결하고 실제로도 아들이 부모에게 5천만 원을 지급한 상황입니다.
이 거래가 과세당국에 의해 증여로 간주되는 경우,
다음과 같은 계산이 맞는지 궁금합니다.
증여재산가액: 빌라 1억 4천만 원(시가 기준) - 5천만 원(실제 현금 지급액) = 9천만 원
과거에 부모로부터 이미 5천만 원을 증여받아 증여재산공제를 적용받은 이력이 있음
→ 따라서 이번 거래에서는 추가 공제 적용이 불가능하다고 가정
이 경우,
과세표준 9천만 원에 대해 증여세율 10%를 적용하여, 약 900만 원의 증여세만 부담하면 될까요?
아니면 매매대금 지급과 상관없이, 매매가 부정되어 시가 2억에 대하여 증여로 간주돼 2억의 20%-세액공제1천만원인 3000만원의 증여세를 부담해야 하나요?(이때 부모가 받은 대금 5천만원을 돌려줘도 문제가 없나요?)
매매를 증여로 간주시 증여취득세 신고한 적이 없는데 소급적용하여 연체나 가산세도 발생하나요?
[질문 3] 적법한 범위네 세금을 절세 할 수 있는 방법이 있다면 말씀해주세요
아들이 소득이 아예 없어 증여로 해야하나 고민하던 찰나, 일시적이지만 소득이 생겨 그 금액을 다 합치면 30% 저가로 양도할 시 매매대금 5천만원의 소득 원천(군대월급+주식 수익+소득)을 더욱 증명할 수 있게 됐다고 생각해서 질문드립니다. 또한 빌라를 매입한지 얼마 되지 않았기 때문에 양도차익이 발생하기 전에 넘겨주기를 희망합니다. 현재와 같은 상황에서 저가 양도 / 증여 / 부담부증여 중에서 어떤 방법이 가장 세무리스크 및 세부담 측면에서 합리적인지 알려주시면 감사하겠습니다.
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