전세대출 보유중에 서울 아파트 매수하면 전세대출이 곧바로 회수되나요?

Question

즉시 회수라는게 정확히 어떤 식으로 해야되는걸까요?

매수하는 아파트가 잔금일 기준 리모델링(공사기간 약 50개월예정)으로 인한 실거주불가(이주비대출 승계예정)상태인데

실거주의무유예에 의한 예외규정으로 회수가 안되는 상황이 될수있나요?

내년 3월 말 잔금예정이고, 3월초부터 매수할 아파트의 이주가 시행될 예정입니다.

현재 전세대출을 3억 안고있는데 어떤 답변에는 은행마다 기타사항으로 각각 다를수 있다고 하고 어떤 답변에는

무조건 회수라고 하고 파악을 못하겠네요.

기존에 가지고 있던 전세대출이 회수가 되는건지.

회수가 된다면 그 절차는 어떻게 되는지.

그렇다면 잔금일을 조정해서 전세대출을 상환하고. 매수하는 아파트의 담보대출을 일으켜(최대4억)

단 며칠이라도 전입상태를 유지한 후 (이때부터 1주택) 새로 전세를 구하고 1주택자상태에서

전세를 구해서 나가면서 전세대출한도(2억?)으로 맞춘후 이주비대출(최대6억)을 실행하는게 더 유리할까요?

가능한한 최대한으로 대출을 이용하고 싶습니다.

대출이 다 마무리 되었을때 기준으로 회수가 된다면 무주택자일때 일으킨 전세대출은 0 이주비대출6억

1주택상태에서 전세대출을 일으킨다면 전세대출 2 이주비대출 6 구조같은데 제가 이해한게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 박성훈 경제전문가입니다.

제가 아는 한도에서 간단히 말씀드려볼게요

​1. 전세대출 회수 여부

- ​회수 대상입니다.

- ​이유: 서울 아파트(시가 3억 원 초과) 취득 시 원칙적으로 회수됩니다. 리모델링, 이주로 인한 실거주 불가 사유는 법적 예외 사유(직장 이전, 세입자 잔여기간 등)에 해당하지 않습니다.

​2. 회수 절차 및 방식

​- 자동 차감은 아니며 통보 후 상환 방식입니다.

- ​잔금(소유권 이전 등기) 후 약 2주~1개월 내에 은행에서 약정 위반 통지서가 발송되며, 지정 기한(보통 2주1개월) 내에 직접 상환해야 합니다.

​- 상환하지 않으면 신용점수 하락 및 3년간 모든 주택 관련 대출 신청이 금지됩니다.

# 요약 하면

​리모델링 예외는 불가능하므로 기존 전세대출 3억은 잔금 시점에 정리해야 합니다.

​매수할 아파트의 이주비대출 취급 은행 및 들어갈 전셋집 대출 은행에 소득 기준 DSR 상 이주비대출 6억 + 전세대출 2억이 모두 승인 가능한지 사전에 사전 심사를 받아보시는 것이 가장 확실합니다.

Answer 2

안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.

서울 아파트를 매수해 1주택자가 되면 무주택자 자격으로 받은 기존 전세대출은 즉시 회수 대상이 됩니다. 즉시회수란 은행에서 지정해 준 기한 내에 대출 원리금을 전액 상환해야 하는 것이죠. 매수할 아파트가 잔금일 기준 리모델링으로 실거주가 불가능해도 주택을 취득해 보유 세대에 1주택이 생기는 순간 전세대출 요건을 위반하기 때문에 실거주의무유예 등 예외 규정으로 전세대출 회수를 피할수는 없고, 은행과 보증기관의 규정에 따라서 상환 통지를 받습니다.

말씀하신 것처럼 잔금일 조정을 통해 기존 전세대출을 깔끔하게 상환하시고 매수 아파트의 담보대출을 이용하면 일시적 1주택 상태를 거친 뒤 새로운 전세를 얻어서 1주택자 기준 전세대출을 만들고 최종적으로 이주비대출을 승계 활용하는 것이 최선이라고 생각합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이종우 경제전문가입니다.

서울 아파트 취득 시 기존 전세 대출 3억원의 회수 여부는 대출 실행일, 보증기관 그리고 주택 가격 및 적용 규제에 따라 달라집니다.

리모델링으로 실 거주가 불가능하더라도 전세 대출 회수가 자동 면제 되는 것은 아니며 회수 대상이라면 은행 통지에 따라 정해진 기한 내에 상환해야 할 것 입니다.

또한 1주택자 전세대출 2억원과 이주비 대출 6억원을 동시에 받을 수 있다고 단정하기도 힘들기에 잔금 전에 은행과 보증기관에 대출 승계, 중복 대출 가능 여부를 서면으로 확인 하시는 것을 추천 드립니다.

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 김민준 경제전문가입니다.

전세대출을 보유한 상태에서 아파트를 매수한다고 해서 기존 대출이 무조건 즉시 회수되는 것은 아닙니다. 다만 서울 등 규제  지역의 주택 취득 여부, 주택가격, 대출 보증기관 및 약정에 따라 회수 대상이 될 수 있습니다. 특히 매수 주택이 장기간 리모델링으로 실거주가 불가능하더라도 예외가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 잔금 지급 전에 은행에 주택 취득 후 대출 유지 가능 여부와 회수 시점을 서면으로 확인해야 합니다. 회수 대상이라면 일반적으로 은행 안내에 따라 대출금을 상환해야 하며, 미상환 시 불이익이 발생할 수 있습니다.